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Engenharia

Engenharia Civil – Urbanização

By 21 de março de 2019 No Comments

Parcelamento do solo

 

Começamos a estudar urbanização pelo parcelamento do solo, regido pela Lei 6.766/79.

O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Segundo a Lei Federal n.º 6.766/79, o parcelamento do solo urbano somente pode ser levado a efeito mediante loteamento ou desmembramento (artigo 2º, “caput”). O loteamento vem disciplinado no § 1º do seu artigo 2º, que vaticina: “considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes”.

A diferença básica entre o loteamento e o desmembramento é que neste último há o aproveitamento do sistema viário existente, sem a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (art. 2º, § 2º, da Lei Federal n.º 6.766/79).

Com o loteamento ou o desmembramento, a gleba parcelada perde sua individualidade e gera lotes com acesso direto a via ou logradouro público. Não há, na legislação federal, limite máximo de área a ser objeto de parcelamento do solo. Tal limite, no entanto, poderá ser estabelecido pela legislação estadual ou municipal, modo a atender às peculiaridades regionais e locais (art. 1º, parágrafo único, da Lei Federal n.º 6.766/79).

O desmembramento, a seu turno, diferencia-se da figura do desdobro (ou fracionamento), na medida em que este último, espécie de parcelamento não contemplado na Lei Federal n.º 6.766/79, é doutrinariamente aceito se previsto em lei municipal de regência. O desdobro, vale dizer, é a divisão da área do lote para formação de novo ou de novos lotes. Estes devem atender às exigências mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos para sua edificação.
Admite-se, pois, conceber, ao lado do conceito de desmembramento, a idéia de desdobro, ocorrente em casos de repartição de lote existente, sem preocupações de urbanização ou venda por oferta pública.
Com relação ao desdobro (ou fracionamento), para exemplificar, ocorre o seguinte: se um terreno de 6.000 m² for desmembrado em dez (10) partes iguais, na mesma quadra, cada lote possuirá 600 m² – por óbvio –. Se o mínimo módulo urbano do município for 300 m², por exemplo, admite-se o desdobro de cada lote de 600m² em dois de 300 m². Esta é a diferença entre desmembramento e desdobro: o primeiro é a subdivisão da gleba; o segundo, do lote.

O desdobro, assim como o desmembramento e o loteamento, necessita ser aprovado pela municipalidade, bem como deve estar previsto em lei municipal, pois a Lei Federal n.º 6.766/79 não o disciplina. O registro do desmembramento e do loteamento, diga-se, é sempre obrigatório (art. 18 da Lei Federal n.º 6.766/79). Já com relação ao registro do desdobro (ou desdobramento), o art. 18 da Lei Federal n.º 6.766/79 nada dispõe a respeito, pois trata apenas de loteamento e desmembramento. Com efeito, dispõe o artigo 429 da Consolidação Normativa Notarial e Registral – CNNR (Provimento n.º 32/2006 da Corregedoria-Geral da Justiça/RS):

Art. 429 – Nas hipóteses de desdobramento de imóveis urbanos e rurais, os Oficiais deverão adotar cautelas no verificar da área, medidas, características e confrontações dos imóveis resultantes, afim de evitar que se façam retificações sem o procedimento legal.”

A documentação a ser exigida no caso do desdobro é que será mais flexível, pois o imóvel a ser desdobrado já passou pelo crivo da administração pública quando do anterior desmembramento.

De notar que não tipifica infração penal a realização de desdobro (ou desdobramento), pois os tipos penais previstos no artigo 50 da Lei Federal n.º 6.766/79 dizem apenas e tão somente com o parcelamento em sentido estrito (loteamento e desmembramento), e não com o desdobro, subdivisão de lotes já parcelados. É vedada, como é cediço, a interpretação ampliativa de tipo penal.
Realmente, afigura-se difícil estabelecer, em certos casos, a precisa distinção entre caso de desmembramento, sujeito às formalidades da lei, e o desdobro (ou desdobramento), simples divisão de lote preexistente para a anexação a outro ou formação de nova área. A lei federal, repita-se, não disciplinou o desdobro de lote, embora o admita, tendo deixado ao alvitre do município a fixação das normas e critérios de sua aprovação. Como do desdobro do lote resultam dois ou mais novos lotes, a lei municipal deverá levar em conta a área mínima permissível do lote, fixada na Lei Federal n.º 6.766/79 (art. 4º, inciso II).

Assim, por exemplo, a hipótese de um lote cuja área, após o desdobro, resultar em dois lotes com área inferior a 125m², não poderá ser contemplada por Lei Municipal, salvo se for destinada à urbanização específica ou a edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes.

O loteamento fechado, figura também não contemplada na Lei Federal n.º 6.766/79 (e em nenhum outro diploma normativo federal), vem surgindo como uma nova realidade no nosso país, sendo admitido se previsto em lei municipal. A doutrina de Hely Lopes Meirelles admite a formação de loteamentos fechados:

“‘Loteamentos especiais’ estão surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a descongestionar as metrópoles. Para esses loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que oriente a sua formação, mas nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas locais adequadas a essas urbanizações. E tais são os denominados ‘loteamentos fechados’, ‘loteamentos integrados’, ‘loteamentos em condomínio’, com ingresso só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto-suficiência da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõe-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos não são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso”

 

Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

A infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

A infraestrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de:

I – vias de circulação;

II – escoamento das águas pluviais;

III – rede para o abastecimento de água potável; e

IV – soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.

Não será permitido o parcelamento do solo:

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

Il – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

  • as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.
  • ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica.
  • as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

Quanto à urbanização de assentamento precários, o trabalho social deve garantir condições para o exercício da participação comunitária e para a elevação da qualidade de vida das famílias residentes na área do projeto, se expressa e se desenvolve através de um conjunto de ações e atividades que buscam promover a mobilização e organização das comunidades, a educação sanitária e ambiental e a implantação de atividades voltadas à geração de trabalho e renda.

A participação da equipe social inicia-se na fase de planejamento, quando da elaboração de diagnóstico, na concepção do projeto e na formulação da proposta de intervenção para a área, a qual inclui o projeto de trabalho social.

O levantamento sócio-econômico utilizado no diagnóstico da população e da área deverá ser censitário, quantitativo e qualitativo, realizado através e com utilização de metodologia participativa, contando com a assessoria de profissionais especializados, sempre que necessário. O Contratado deverá manter cadastro atualizado das famílias beneficiárias do projeto no Cadastro Único dos Programas Sociais do Governo Federal (CadÚnico).

A execução do projeto social deverá ter suas ações e atividades iniciadas após a assinatura do contrato de repasse e desenvolver-se durante toda a fase de obras, estendendo-se por um período de 6 (seis) meses, após a conclusão das obras e serviços.

Este prazo poderá ser acrescido de até 3 (três) meses para a avaliação de resultados que deverá ser apresentada ao final deste período. Essas ações e atividades poderão ser custeadas com recursos da União e deverão compor o Plano de Trabalho integrante do Contrato de Repasse assinado.

O Contratado deverá possuir em seus quadros um Responsável Técnico pela coordenação e acompanhamento do projeto, com necessária formação em Serviço Social ou Sociologia e experiência comprovada na área de desenvolvimento comunitário. A assinatura e o registro profissional desse Responsável Técnico deverão constar no projeto, ficando o mesmo, responsável também pelo encaminhamento dos relatórios de avaliação à CAIXA, acompanhados de parecer técnico, das faturas mensais de aplicação dos recursos do Trabalho Social, e pela procedência das despesas e validade dos documentos comprobatórios, sendo também responsável pela supervisão ou coordenação dos trabalhos terceirizados, quando houver.

O cronograma físico deverá ser compatível com o do trabalho social, especialmente se o projeto previr o reassentamento ou remanejamento de famílias.

A liberação de recursos do contrato de repasse estará condicionada ao cumprimento das metas e compromissos do projeto social.

A participação da comunidade deve ser entendida como um processo pedagógico de construção de cidadania e um direito do cidadão.

Deve-se promover a capacitação dos moradores, através de suas organizações representativas para a autonomia na gestão democrática dos processos implantados.

Deve-se viabilizar o processo permanente e constante de informação da população sobre o desenvolvimento do projeto integrado, sendo a transparência um elemento essencial na construção do processo participativo e na relação de confiança entre técnicos e população.

O Trabalho Social deverá promover parcerias para o atendimento das necessidades das famílias e para a implantação das políticas sociais públicas na área de intervenção, contribuindo para o acesso das famílias a serviços de educação, saúde, esporte, lazer, cultura, assistência social, segurança alimentar e segurança pública.

Em relação à regularização fundiária, trata-se de um processo de intervenção governamental, nos aspectos urbanístico, ambiental e fundiário, com o objetivo de ordenar e legalizar a ocupação de áreas urbanas consolidadas, garantindo melhorias na qualidade de vida e fazendo com que a cidade cumpra a sua função social.

É um processo de intervenção pública, sob os aspectos jurídico, físico e social, que objetiva legalizar a permanência de populações moradoras de áreas urbanas ocupadas irregularmente para fins de habitação, implicando acessoriamente melhorias no ambiente urbano do assentamento, no resgate da cidadania e da qualidade de vida da população beneficiária.

A Estratégia de Regularização Fundiária visa à adequação de assentamentos informais preexistentes às conformidades legais, por meio de ações prioritárias nas Áreas de Regularização, de modo a garantir o direito à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Finalmente, estudaremos noções de sistema cartográfico e de geoprocessamento.

Um Sistema de Informações Geográficas (GIS) é um sistema de manejo de base de dados computadorizados projetado para coleta, armazenagem, análise e visualização de dados espaciais. Pacotes de software que podem ser usados para a cartografia incluem sistemas para desenho e projeto auxiliado por computador (CAD), sistemas cartográficos auxiliados por computador, sistemas para o manejo de facilidades e cartografia automática (AM/FM), ou sistemas de informação sobre o terreno (LIS). Consideraremos todos estes como Sistema de Informação Geográfica.

Devido à natureza geográfica dos objetos, os dados GIS são referenciados espacialmente. Cada objeto encontrado num GIS pode ser relacionado com alguma localidade na Terra e pode ser cartografado. Os objetos num GIS são definidos pelas suas posições e pelos múltiplos atributos que descrevem as características do objeto. Os arquivos de computador que contêm informação GIS podem ser relacionados uns aos outros em uma base de dados geográfica contínua.

Um GIS lhe permite integrar dados que foram recolhidos em diferentes tempos, em diferentes escalas, usando diferentes métodos de coleta de dados. As fontes de dados incluem mapas de papel ou em transparências, dados escritos, arquivos digitais e informações armazenadas na memória humana. Sem um GIS, a integração de dados de diferentes formatos, de tempos variados e em diferentes escalas, toma muito tempo e é muito caro.

No passado os dados eram capturados para um GIS através da digitação de mapas existentes, de forma manual digitando dados textuais, e inserindo informações com um scaner. Existem limitações com estes métodos. Mapas originais com freqüência são antiquados, possuem erros de transcrição, e podem não ter uma escala adequada. Um GIS é tão bom quanto as informações que contém. A entrada de dados de má qualidade causa interpretações errôneas ou sem sentido da informação derivada de um GIS.

O GPS permite obter dados exatos e atualizados quando e onde necessitar deles, por um preço relativamente baixo. Com as ferramentas cartográficas GPS pode-se definir um dicionário de dados e recolher os atributos no campo ao mesmo tempo que se recolhem dados de posição. Isso é rápido, elimina erros de transição e garante que as informações da sua base de dados seja atual.

A coleta de dados para um GIS é uma tarefa sem fim. A necessidade contínua de recolher novos dados espaciais representa uma das maiores despesas na utilização de um GIS. Como uma ferramenta para a coleta de dados, o GIS acelera e simplifica a coleta de dados GIS iniciais e também garante que a informação no GIS seja atual.

Existem dois principais tipos de dados num GIS: cartográficos e não gráficos.

Os dados cartográficos consistem em informação de mapas armazenadas numa forma digital. São as características geográficas descritas num mapa. Estas características são classificadas como pontos, linhas e polígonos (os polígonos também são chamados de áreas ou regiões). Cada entidade de uma mapa pode ser definida como um ponto, linha ou polígono.

Um ponto representa uma característica para a qual somente se necessita uma localidade geográfica (tal como latitude-longitude). Exemplos de características de um ponto incluem lugares de ninhos, de poços, acidentes de tráfico e postes de utilidades.

Uma linha é formada por uma série de pontos conectados. É unidimensional, possuindo comprimento, mas não largura. Exemplos de características linhas incluem riachos, estradas e rastos de animais.

Um polígono é uma área cercada por linhas. É bidimensional; a área compreendida num polígono possui comprimento e largura. Exemplos de polígonos são áreas com tipo de solo comum, regiões para venda de madeira e pantanais.

O segundo tipo de dados usado num GIS é o de dados não gráficos. Estes consistem de informações descritivas sobre características (pontos, linhas e áreas) armazenadas numa base de dados e localizada em um mapa.

Estas informações descritivas recebem o nome de atributos. Um atributo comum a todas as características é a situação geográfica, ao qual pode dar-se o nome de atributo SITUAÇÃO. Outros atributos dependem do tipo de característica e de que características são importantes para um propósito ou aplicação em particular. Por exemplo:

  • Uma parcela de terreno possui um proprietário, um tamanho e um uso;
  • Um poço de petróleo é de um determinado tipo e possui um índice de fluxo diário;
  • Uma estrada possui um nome, um tipo de superfície e pode possuir uma rota ou número de designação.

Cada uma destas características pode ser identificada especificamente num GIS ao dar-lhe um nome de atributo tal como DONO, USO-TERRENO, ou NOME-ESTRADA.

Cada atributo possui um conjunto de possíveis valores chamados “o domínio”. O domínio para o atributo NOME-ESTRADA refere-se a todos os nomes de estrada na área de interesse. Cada característica possui valores de atributos específicos associados com ela. Por exemplo, estradas geralmente possuem nomes, mas uma estrada em particular chama-se Estrada XYZ. O atributo NOME-ESTRADA é um atributo para todas as estradas e a Estrada XYZ é o valor daquele atributo para uma estrada específica.

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