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Engenharia

Engenharia Legal – Avaliações

By 15 de janeiro de 2019 No Comments

Perícias

Começamos a com alguns conceitos importantes, definidos pelo Confea. Só com eles você vai ver que consegue resolver várias questões!

  • Vistoria é a constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem, sem a indagação das causas que o motivaram.
  • Arbitramento é a atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.
  • Avaliação é a atividade que envolve a determinação técnica do valor qualitativo ou monetário de um bem, de um direito ou de um empreendimento.
  • Perícia é a atividade que envolve a apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos.
  • Laudo é a peça na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e dá suas conclusões ou avalia o valor de coisas ou direitos, fundamentalmente.

Bom… agora que já estamos aquecidos, estudaremos a norma de perícias de engenharia na construção civil, que fixa as diretrizes básicas, conceitos, critérios e procedimentos relativos às perícias de engenharia na construção civil, bem como:

  • classifica o objeto quanto à natureza;
  • institui a terminologia, as convenções e as notações;
  • define a metodologia básica aplicável;
  • estabelece os critérios a serem empregados nos trabalhos;
  • prescreve diretrizes para apresentação de laudos e pareceres técnicos.

Esta Norma é exigida em todas as manifestações escritas de trabalhos periciais de engenharia na construção civil. A realização deste trabalho é de responsabilidade e exclusiva competência dos profissionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA.

Os trabalhos periciais de Engenharia devem ser orientados e obedecer às diretrizes preconizadas pelas Normas da ABNT , aplicáveis à natureza e espécie do objeto da perícia.

Os procedimentos desta Norma devem ainda estar em conformidade com os seguintes documentos:

  • Constituição Federal; Códigos Civil, de Processo Civil, Penal, Comercial, de Águas, de Defesa do Consumidor; Lei de Contravenções Penais; Lei de Direitos Autorais; bem como legislação complementar pertinente;
  • toda Legislação Federal, Estadual e Municipal aplicável ao objeto da perícia.

As perícias podem ser de:

  • arbitramentos;
  • avaliações;
  • exames;
  • vistorias;
  • outras.

Tipos de ocorrências que envolvem ou podem envolver perícias podem ser:

  • ações judiciais;
  • ações administrativas;
  • extrajudiciais.

Os requisitos exigidos em uma perícia estão diretamente relacionados com as informações que possam ser extraídas. Estes requisitos, que medem a exatidão do trabalho, são tanto maiores quanto menor for a subjetividade contida na perícia.

A especificação dos requisitos a priori somente é estabelecida para determinação do empenho no trabalho pericial e não na garantia de um grau mínimo na sua precisão final, independendo, portanto, da vontade do perito e/ou do contratante.

Os requisitos de uma perícia são condicionados à abrangência das investigações, à confiabilidade e adequação das informações obtidas, à qualidade das análises técnicas efetuadas e ao menor grau de subjetividade emprestado pelo perito, sendo estes aspectos definidos pelos seguintes pontos, quanto:

  • à metodologia empregada;
  • aos dados levantados;
  • ao tratamento dos elementos coletados e trazidos ao laudo;
  • à menor subjetividade inserida no trabalho.

O levantamento de dados deve trazer todas as informações disponíveis que permitam ao perito elaborar seu parecer técnico.

A qualidade do trabalho pericial deve estar assegurada quanto à:

  • inclusão de um número adequado de fotografias por cada bem periciado, com exceção dos casos onde ocorrer impossibilidade técnica;
  • execução de um croqui de situação;
  • descrição sumária dos bens nos seus aspectos físicos, dimensões, áreas, utilidades, materiais construtivos, etc.;
  • indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados.

Nas perícias judiciais torna-se obrigatória a obediência aos requisitos essenciais, sendo que, no caso de avaliações, devem ser obedecidos ainda os critérios das normas aplicadas à espécie, salvo no caso de trabalhos de cunho provisório ou quando a situação assim o obrigar, desde que perfeitamente Fundamentado.

O conjunto de dados que contribuem para a elaboração do parecer técnico deve estar expressamente caracterizado, usando-se toda a evidência disponível.

As atividades básicas da perícia correspondem às seguintes etapas:

  • vistoria e/ou exame do objeto da perícia;
  • diagnóstico dos itens objeto da perícia;
  • coleta de informações;
  • escolha e justificativa dos métodos e critérios periciais;
  • análise das ocorrências e elementos periciais;
  • soluções e propostas, quando possível e/ou necessário;
  • considerações finais e conclusões.

A vistoria envolve a caracterização da região, do imóvel e de seus elementos. A caracterização da região compreende:

  • caracterização física: relevo, solo, subsolo, ocupação, meio ambiente e outros;
  • melhoramentos públicos: vias de acesso, urbanização e infraestrutura urbana;
  • equipamentos e serviços comunitários: transporte coletivo, rede bancária, comunicações, correios, coleta de lixo, comércio, combate a incêndio, segurança, saúde, ensino e cultura, lazer, recreação e outros;
  • potencial de aproveitamento: parcelamento e uso do solo, restrições físicas, legais e socioeconômicas de uso e outros.

A caracterização do imóvel compreende:

  • localização e identificação do bairro, logradouro(s), número(s), acessos e elementos de cadastro legais e fiscais;
  • equipamento urbano, serviços e melhoramentos públicos;
  • ocupação e/ou utilização legal e real, prevista e atual, adequada à região.

A caracterização do terreno compreende perímetro, relevo, forma geométrica, características de solo e subsolo, dimensões, área e confrontantes.

A caracterização das benfeitorias compreende:

  • construções: descrição, compreendendo classificação; características da construção, com ênfase para fundações, estrutura, vedações, cobertura e acabamentos; quantificação, abrangendo número de pavimentos e/ou dependências, dimensões, áreas, idade real e/ou aparente e estado geral de conservação;
  • instalações, equipamentos e tratamentos: compreendendo as instalações mecânicas, eletromecânicas e eletrônicas de ar-condicionado; elétricas e hidráulicas, de gás; de lixo; equipamentos de comunicação interna e externa de sonorização, tratamento acústico e outros.

A constatação de danos consiste em caracterizar, classificar e quantificar a extensão de todos os danos observados; as próprias dimensões dos danos definem a natureza das avarias, qualquer que seja a nomenclatura (fissura, trinca, rachadura, brecha, fenda, etc.).

Na vistoria das condições de estabilidade do prédio, qualquer anormalidade deve ser assinalada e adequadamente fundamentada.

Deve-se documentar a vistoria com fotografias esclarecedoras, em tamanho adequado, gerais e/ou detalhadas. As fotografias devem ser numeradas correspondentemente ao detalhe que se quer documentar e, sempre que possível, datadas pelos profissionais envolvidos no trabalho.

Sempre que possível, devem ser obtidas plantas ou elaborados croqui do terreno, do prédio e das instalações, inclusive de detalhes, de acordo com a natureza e objetivo da perícia.

Subsídios esclarecedores

Documentos adicionais podem ser anexados, sempre que a natureza da perícia assim exigir, tais como:

  • gráficos de avarias progressivas;
  • resultados de sondagens do terreno;
  • gráficos de recalques;
  • cópia de escritura;
  • outros.

Aos exames, aplicam-se todas as condições da vistoria, considerando-se as peculiaridades de uma perícia a ser realizada em coisas, móveis ou semoventes.

Na avaliação ou arbitramento, as condições específicas da perícia a serem adotadas, quando o objetivo é a determinação do valor, encontram-se explicitadas nas Normas Brasileiras específicas, aplicadas à espécie.

Quanto à apresentação de laudos, deve obedecer às prescrições da Norma. Na apresentação de laudos deve constar, obrigatoriamente, o seguinte:

  • indicação da pessoa física ou jurídica que tenha contratado o trabalho e do proprietário do bem objeto da perícia;
  • requisitos atendidos na perícia;
  • relato e data da vistoria;
  • diagnóstico da situação encontrada;
  • no caso de perícias de cunho avaliatório, pesquisa de valores, definição da metodologia, cálculos e determinação do valor final;
  • memórias de cálculo, resultados de ensaios e outras informações relativas à sequência utilizada no trabalho pericial;
  • nome, assinatura, número de registro no CREA e credenciais do perito de engenharia.

As perícias de engenharia na construção civil devem ser acompanhadas da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), conforme estabelece a Lei nº 6496/77.

Agora estudaremos vícios e patologias de construção. As obras de construção civil continuam sendo apropriadas para as utilizações e exigências para que foram projetadas. O suporte das cargas imposta no projeto devem ser sempre avaliadas, pois a construção pode ao longo do tempo apresentar sérios problemas de manutenção.

Inspecionar, avaliar e diagnosticar as patologias da construção são tarefas que devem ser realizadas sistematicamente e periodicamente, de modo a que os resultados e as ações de manutenções devem cumprir efetivamente a reabilitação da construção, sempre que for necessária.

Dentre dos diferentes parâmetros que contribuem para a degradação das construções são decorrentes de inúmeros fatores, como variações de temperatura, reações químicas, vibrações, erosão, e, um dos mais sérios, o fenômeno da corrosão das armaduras do concreto armado, que ocupa um importantíssimo fenômeno patológico, contribuindo de sobremaneira para a degradação da construção.

Os sintomas da corrosão e as causas da corrosão não são habitualmente conhecidos e seu conhecimento se torna necessário para a adoção de métodos e procedimentos de correção bem definidos, de modo a que as intervenções sejam eficazes.

Devido às complexas naturezas dos efeitos ambientais sobre as estruturas e sua consequente reposta, a verdadeira melhora de desempenho da edificação não pode ser alcançada somente pela melhoria das características dos materiais utilizados, mas também na técnica de execução, da melhora dos projetos arquitetônicos e estruturais, dos procedimentos de fiscalização e manutenção, incluindo a manutenção preventiva.

Todos os profissionais relacionados com a execução e utilização das edificações devem ter um conhecimento mínimo dos processos mais importantes de degradação, assim como dos elementos causadores. No caso específico, o que se busca é a obtenção da durabilidade da edificação, sendo necessário à tomada de decisões corretas e no momento adequado.

A presença de umidade é o principal fator dos diferentes tipos de degradação, exceção ao dano mecânico. O transporte da água através do concreto vem do tipo, tamanho e distribuição dos poros e das fissuras (micro e macro fissuras). Assim, o controle da penetração de água na construção deve sempre ser avaliada.

O tipo, e velocidade dos processos de degradação do concreto (físicos, químicos e biológicos) e das armaduras ativas e passivas (corrosão) determinam a resistência e rigidez dos materiais. Também, as condições superficiais da estrutura influem nestes e em outros fatores de segurança, durabilidade, funcionalidade e no aspecto da estrutura.

O que se busca realmente é em assegurar um comportamento satisfatório durante um período de vida útil suficientemente longo.

A fissuração ocorre sempre que a deformação à tração a que o concreto está submetido excede sua própria resistência. A capacidade de deformação à tração do concreto varia com a idade e velocidade de aplicação da deformação.

Há vários mecanismos básicos que podem originar deformações no concreto:

  • Movimentos gerados no interior do concreto: Normalmente estes efeitos só causam tensões se o movimento do concreto são restringidos. Estas restrições podem ser locais (ex: armaduras) ou gerais (vínculos da estrutura) Exemplos: retração de secagem, expansão ou contração térmica, deformação plástica, etc.
  • Expansão de materiais no interior do concreto: É o caso da corrosão das armaduras, que se expandem. Gerando tração no concreto.
  • Condições externas impostas: Acarretadas da ação de cargas ou deformações impostas pela própria estrutura, como por exemplo: recalques diferenciais.

Na figura abaixo, se resumem algumas indicações sobre a idade em que podem aparecer fissuras originárias por alguma das causas.

Há 2 tipos de fissuração plástica: por retração plástica, a qual habitualmente ocorre em lajes e por assentamento plástico que pode ocorrer nas bordas das peças de concreto.

A fissuração por retração plástica é característica de concreto fresco, causado pela tensão capilar da água nos poros do concreto. Ocorrem nas primeiras 2 a 4 horas depois da mistura do concreto, pouco depois do desaparecimento do brilho da pasta úmida. Sua causa ocorre quando a perda d’água por evaporação supera a quantidade de água de exudação, ativando forças capilares na água dos poros.

Ocorrem nas zonas próximas a superfícies horizontais. São paralelas entre si, distanciadas entre 0,20 a 1 metro, formando ângulos aproximados de 45˚ com as quinas.

A fissuração por cargas diretas são causadas por esforços produzidos por cargas aplicadas (flexão, cortante, torção, etc.).

Devem se destacar os seguintes pontos:

  • Quando a fissura ocorre mais ou menos paralelamente à direção esperada da tensão principal de tração, é provável que sejam fissuras pequenas (menor que 0,5mm) devido às cargas de serviço, normalmente quando a armadura atua no limite de escoamento.
  • Enquanto nos ensaios de laboratório pode-se obter um grande número de fissuras com pouca separação entre si, na prática isto não deve ocorrer, pois as cargas de serviço reais raramente são bastante elevadas para gerar um grande número de fissuras.
  • Quando as larguras das fissuras devido às cargas são grandes, indica quase sempre que tenha sido incorreto o cálculo estrutural, posicionamento das armaduras ou o cálculo das cargas atuantes.

A Fissuração causada por deformações impostas são causados por deformações impostas, como variação térmica, recalques, etc. Sua característica comum é que as tensões e consequente fissuração aparecem onde a estrutura ou elementos da mesma se opõe aos movimentos impostos. Quanto maior é a coesão das estruturas, mais elevadas serão as tensões e mais largas e profundas serão as fissuras.

As diferenças térmicas são causas frequentes deste tipo de fissuração. Também podem ocorrer devido ao resfriamento rápido do concreto de grandes volumes, devido ao elevado calor de hidratação do cimento.

Estas fissuras são sempre superficiais, de poucos mm ou cm de profundidade, tipo “fissuração de mapa”. Tendem a não serem visíveis quando da redução da temperatura, sendo no entanto visíveis quando se umedece a superfície do concreto.

A importância da fissuração em relação à durabilidade e capacidade de resposta durante a vida útil da estrutura, dependem fundamentalmente da fissura seguir ou não longitudinalmente a direção das armaduras. São especialmente importantes devido à corrosão das armaduras, aderência das armaduras e resistências frente aos esforços cortantes com o desenvolvimento da fissura longitudinal.

As fissuras causadas por esforços de tração ou flexão derivados das cargas diretas, ou por deformações impostas, costumam ser perpendiculares às armaduras principais.

No entanto, a existência de armaduras transversais às principais, podem fazer com que as fissuras se alinhem com estas últimas.

As fissuras plásticas podem ocasionalmente alinhar-se com as armaduras. As fissuras por assentamento plástico são normalmente na direção das armaduras.

O risco de ocorrência de fissuração ao longo das armaduras é alto, em particular para as armaduras transversais e, especialmente, nos casos que se tem um recobrimento de concreto menor nas armaduras secundárias do que nas principais, tal como nos estribos de vigas.

Causas principais de fissuração

Mudanças bruscas de geometria provocam assentamentos plásticos que conduzem à fissuração ou induzem contrações locais de tensões. Exemplos: lajes nervuradas e alveolares.

O número das fissuras e suas dimensões dependem do grau de coesão estrutural. Tanto interna como externa. A coesão interna, por exemplo, entre partes finas e grossas de uma mesma seção, ou entre o interior e a superfície de uma seção, vem influir nas diferenças de temperaturas produzidas durante as primeiras fases de endurecimento do concreto, durante o uso e pela disposição das armaduras.

A armadura pode ocasionar o início da fissuração, seja por transmitir cargas concentradas no concreto, seja por originar uma influência desfavorável sobre a colocação em obra e o assentamento do concreto .

Podem ocorrer em regiões com cargas concentradas em regiões de pequeno raio, nos pontos de corte das armaduras, em rebaixos, em regiões de elevada tensão de aderência, nos pontos de ancoragem de protensão, etc.

O posicionamento das armaduras é fator decisivo para assegurar uma boa compactação do concreto, tanto no seu recobrimento quanto na separação das mesmas, especialmente em zonas fortemente armadas, como nas proximidades dos pilares e fundações e nos cruzamentos de vigas, pilares e lajes.

A dosagem do concreto influi principalmente sobre as fissuras causadas por deformações plásticas e assentamento plástico, fenômenos que dependem da exudação do concreto. A seleção cuidadosa da granulometria dos agregados, a utilização de aditivos plastificantes reduzem a ocorrência de fissuração por assentamento plástico.

A qualidade de mão de obra associada ao processo de execução tem uma influência decisiva sobre a homogeneidade e uniformidade do concreto moldado em obra, assim como do correto posicionamento das armaduras. A espessura do cobrimento das armaduras, assim como a qualidade do concreto, a baixa permeabilidade, são parâmetros básicos a respeito da resistência da estrutura frente à agressividade do meio ambiente.

A fissuração que surge durante o processo de concretagem e do período inicial do endurecimento do concreto pode ser a principal causa de uma posterior aceleração dos processos de deterioração, quando estes dependem da água e outras substâncias agressivas (CO2, ácidos, sulfatos, etc.) que penetram ao interior do concreto a partir da superfície do mesmo.

Outra patologia comum é a eflorescência, que é a formação de depósitos salinos na superfície das alvenarias, concretos ou argamassas, etc., como resultado da sua exposição à água de infiltrações ou intempéries.

É considerado um dano, por alterar a aparência do elemento onde se deposita. Há casos em que seus sais constituintes podem ser agressivos e causar degradação profunda. A modificação no aspecto visual é intensa onde há um contraste de cor entre os sais e o substrato sobre as quais se deposita, por exemplo, a formação branca do carbonato de cálcio sobre tijolo vermelho.

Quimicamente a eflorescência é constituída principalmente de sais de metais alcalinos (sódio e potássio) e alcalino-ferrosos (cálcio e magnésio, solúveis ou parcialmente solúveis em água). Pela ação da água de chuva ou do solo estes sais são dissolvidos e migram para a superfície e a evaporação da água resulta na formação de depósitos salinos.

Agora estudaremos como se dá o diagnóstico das patologias na construção civil.

O conhecimento das diferentes manifestações patológicas é um ponto fundamental para o diagnóstico correto, como também para a adoção das terapias adequadas.

Muitas vezes as causas dos problemas não são facilmente detectadas, ou então estão associadas a outras patologias que podem induzir a um diagnóstico errado ou impreciso.

Os procedimentos relacionados com a inspeção de uma estrutura podem implicar em um trabalho simples em alguns casos, como também podem necessitar de um trabalho investigativo complexo, dependendo da magnitude e natureza do problema.

Em termos gerais, as seguintes etapas correspondem a uma inspeção:

  • Elaboração de uma ficha de antecedentes, da estrutura e do meio ambiente, baseado em documentação existente e visita a obra.
  • Exame visual geral da estrutura.
  • Levantamento dos danos.
  • Seleção das regiões para exame visual mais detalhado e possivelmente da retirada de amostras.
  • Seleção das técnicas de ensaio, medições, análises mais acuradas, etc.
  • Seleção de regiões para a realização de ensaios, medições, análises físico-químicas no concreto, nas armaduras e no meio ambiente circundante.
  • Execução de medições, ensaios, e análises físico-químicos.

 

A realização de perícias de engenharia na construção civil é matéria eminentemente técnica e de exclusiva competência de peritos e assistentes técnicos nos termos da legislação vigente.

Os profissionais que executam atividades específicas das áreas tecnológicas devem assumir a responsabilidade técnica por todo trabalho que realizam. O engenheiro civil que executa a construção desta mesma casa será o responsável técnico pela construção.

A responsabilidade técnica deriva de imperativos morais, de preceitos regedores do exercício da profissão, do respeito mútuo entre os profissionais e suas empresas e das normas a serem observadas pelos profissionais em suas relações com os clientes. Resulta de faltas éticas que contrariam a conduta moral na execução da atividade profissional. Essas faltas estão previstas na legislação e no Código de Ética Profissional, estabelecido na Resolução nº 1002-2002.

O descumprimento da legislação ou o exercício inadequado da profissão podem resultar em um processo ético-disciplinar. As penalidades serão aplicadas sobre a pessoa física e podem variar em função da gravidade ou reincidência da falta. São elas:

  • Advertência reservada
  • Censura pública
  • Multa
  • Suspensão temporária do exercício profissional
  • Cancelamento definitivo do registro.

 

Avaliação de imóveis

A avaliação de imóveis urbanos é normatizado pela NBR 14.653 – Partes 1, 2 e 4.

  • Parte 1: Procedimentos gerais;
  • Parte 2: Imóveis urbanos;
  • Parte 4: Empreendimentos.

Nos procedimentos gerais, a Norma detalha em: documentação; vistoria; coleta de dados; escolha de metodologia; tratamento de dados e valoração do bem.

Cabe ao engenheiro de avaliações solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento da documentação relativa ao bem, necessária à realização do trabalho.

É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira providência do engenheiro de avaliações seja tomar conhecimento da documentação disponível. Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o engenheiro de avaliações deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em caso positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos assumidos em função dessas condições.

Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.

A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de dados. É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação do valor.

Em relação à coleta de dados, é recomendável que seja planejada com antecedência, tendo em vista: as características do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de execução dos serviços, enfim, tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliação.

Sob o aspecto quantitativo, é recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado, com atributos comparáveis aos do bem avaliando, sempre levando a questão da relação benefício custo em consideração.

Sob o aspecto qualitativo, na fase de coleta de dados é recomendável:

  • buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando;
  • identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;
  • identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados;
  • buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação.

A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado (veremos esses métodos na sequência).

Finalmente, quanto à valoração do bem, deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique ao mercado de inserção do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado, permitindo-se:

  • arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado;
  • indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.

 

Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos

 

Método comparativo direto de dados de mercado

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

 

Método involutivo

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

 

Método evolutivo

Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

 

Método da capitalização da renda

Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.

 

Métodos para identificar o custo de um bem

Método comparativo direto de custo

Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

 

Método da quantificação de custo

Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.

 

Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento

Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, entre outros.

Em relação à avaliação de imóveis urbanos, a NBR 14653-2 fixa as diretrizes para avaliação de imóveis urbanos, quanto a:

  • classificação da sua natureza;
  • instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
  • descrição das atividades básicas;
  • definição da metodologia básica;
  • especificação das avaliações;
  • requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.

Quanto à natureza, a Norma classifica os imóveis urbanos por uso, tipo e pelo agrupamento.

Quanto ao uso:

  • residencial;
  • comercial;
  • industrial;
  • institucional;
  • misto.

Quanto ao tipo do imóvel, entre outros:

  • terreno;
  • apartamento;
  • casa;
  • escritório;
  • loja;
  • galpão;
  • vaga de garagem;
  • misto;
  • hotéis e motéis;
  • hospitais;
  • escolas;
  • cinemas e teatros;
  • clubes recreativos;
  • prédios industriais.

Quanto ao agrupamento dos imóveis:

  • loteamento;
  • condomínio de casas;
  • prédio de apartamentos;
  • conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos);
  • conjunto de salas comerciais;
  • prédio comercial;
  • conjunto de prédios comerciais;
  • conjunto de unidades comerciais;
  • complexo industrial.

 

Em relação às atividades básicas, é recomendável que o engenheiro de avaliações ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliação esclareça aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre outros.

  • finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros;
  • objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação forçada, valor de desmonte; indicadores de viabilidade e outros.
  • prazo limite para apresentação do laudo;
  • condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito.

Para as vistorias, mostra-se necessário caracterizar a região, o terreno e as edificações.

Sobre a região, a vistoria deve observar:

  • Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas;
  • Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo e condições ambientais;
  • Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais pólos de influência;
  • Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo;
  • Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado;
  • Atividades existentes: comércio, indústria e serviço;
  • Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.

 

Sobre o terreno, a vistoria deve observar:

  • Localização: situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações;
  • Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor;
  • Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo;
  • Infraestrutura urbana disponível;
  • Restrições físicas e legais ao aproveitamento.

 

Sobre a edificação, a vistoria deve observar:

  • Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível;
  • Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental;
  • Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região;
  • Condições de ocupação.

 

Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.

Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:

  • descrição interna;
  • no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração;
  • no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.

As considerações hipotéticas sobre o imóvel que configuram a situação paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação.

Agora falaremos de metodologia. Quando couber e o objetivo for a identificação do valor de mercado, é recomendável que sejam apresentadas considerações quanto ao aproveitamento eficiente do imóvel. Nos mercados em transição é recomendável a análise e diagnóstico da situação do mercado, eventualmente com a adoção de outro enfoque, procedendo-se à conciliação.

Os métodos utilizados não detalhados em Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho.

 

Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos

Para identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado. No total existem quatro:

  • Método comparativo direto de dados de mercado;
  • Método involutivo;
  • Método da renda;
  • Método evolutivo.

O método comparativo direto de dados de mercado é composto por planejamento, identificação das variáveis, levantamento e tratamento de dados.

No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa – que envolve estrutura e estratégia da pesquisa – deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor.

Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente. A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).

As variáveis podem ser dependentes ou indepententes.

Para a especificação correta da variável dependente, é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.

As variáveis independentes referem-se às características físicas (por exemplo: área, frente), de localização (como bairro, logradouro, distância a pólo de influência, entre outros) e econômicas (como oferta ou transação, época e condição do negócio – à vista ou a prazo). Devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variáveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e vice-versa. Sempre que possível, recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas.

O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais características econômicas, físicas e de localização.

As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No caso de avaliações judiciais, é obrigatória a identificação das fontes.

Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados de transações.

Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem opiniões subjetivas do informante e recomenda-se:

  • visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar, tanto quanto possível, todas as informações de interesse;
  • atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos;
  • confrontar as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados.

Finalmente, para o tratamento dos dados é recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis, bem como as relações entre elas.

Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e a forma de variação, possíveis dependências entre elas, identificação de pontos atípicos, entre outros.

Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças a priori do engenheiro de avaliações, bem como permitir a formulação de novas hipóteses.

Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preço à vista, esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado, à data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte.

No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis:

  • tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos, e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados;
  • tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado.

Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados.

O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validação.

O método involutivo identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnica e econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. É composto pelas etapas:

  • Vistoria;
  • Projeto hipotético;
  • Pesquisa de valores;
  • Previsão de receitas;
  • Levantamento de custo de produção do projeto hipotético
  • Previsão de despesas adicionais;
  • Margem de lucro do incorporador;
  • Prazos, taxas;
  • Modelo (fluxo de caixa, simplificado dinâmico, estático)

A vistoria deve ser realizada de acordo com a metodologia explicitada anteriormente. Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando. A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.

As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos na pesquisa de valores, considerados a eventual valorização imobiliária, a forma de comercialização e o tempo de absorção no mercado.

O levantamento do custo de produção do projeto hipotético corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético.

Em relação à previsão de despesas adicionais, podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:

  • compra do imóvel;
  • administração do empreendimento, inclusive vigilância;
  • impostos e taxas;
  • publicidade;
  • a comercialização das unidades.

Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado.

A avaliação poderá ser realizada com a utilização dos seguintes modelos, em ordem de preferência:

  • por fluxos de caixa específicos;
  • com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
  • com a aplicação de modelos estáticos.

Os modelos podem ser dinâmicos ou estáticos. No modelo dinâmico as despesas e receitas são previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa. No modelo estático utiliza-se fórmulas simplificadas e que não leva em conta o tempo de ocorrência das despesas e receitas.

No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:

  • o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas;
  • o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do mercado.

No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a mínima de atratividade.

O primeiro passo para o método da renda é a estimação das receitas e despesas. Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar são levantadas todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação, impostos etc., e receitas provenientes da sua exploração.

Segundo, procede-se a montagem do fluxo de caixa, que é feita com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas épocas.

Terceiro, há o estabelecimento da taxa mínima de atratividade. Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.

Por fim, faz-se a estimação do valor do imóvel. O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade.

O quarto método é o evolutivo. A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

Imovel = (Terreno + Benfeitorias ) . FatorComercializacao

A aplicação do método evolutivo exige que:

  • o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo;
  • as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo;
  • o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.

Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliações deve analisar a adequação das benfeitorias, ressaltar o sub-aproveitamento ou o super aproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes.

Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado como método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.

A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. De acordo com a norma, esses graus são I, II e III, sendo III o maior grau. Para atingir o grau III, são obrigatórias: apresentação do laudo na modalidade completa e discussão do modelo, verificadas a coerência da variação das variáveis em relação ao mercado, bem como suas elasticidades no ponto de estimação.

Isso pode ser visto na tabela abaixo, que mostra os graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear.

Agora, estudaremos as peculiaridades da norma em relação aos empreendimentos.

Os empreendimentos podem ser classificados:

  • Conforme o estágio
    • concepção ou anteprojeto;
    • projeto;
    • implantação ou execução;
    • pré-operação (start-up ou posto em marcha);
    • operação (em marcha);
    • paralisado ou embargado;
    • desativado;
    • desmonte.

 

  • Conforme a base
    • Imobiliários, ou com parcelamento do solo, ou com benfeitorias, ou com ambos;
    • de base imobiliária, com fins de exploração comercial e/ou de serviços;
    • de base industrial;
    • de base rural;
    • de base comercial e serviços;
    • de base mineral;
    • com base em concessões de serviços públicos;

Nas avaliações de empreendimentos, recomenda-se solicitar, entre outros e quando cabível, os documentos:

A vistoria dos bens tangíveis constituintes do empreendimento e/ou do entorno que o influencia é imprescindível no intuito de caracterizá-lo, registrando seus atributos físicos e de utilização relevantes para a avaliação.

Para identificação de valor e indicadores de viabilidade, devem-se analisar os aspectos operacionais, as séries históricas do empreendimento, o setor e a taxa de desconto.

Quanto à análise operacional, empreendimento deve ser descrito e caracterizado em relação à sua adequabilidade técnica, capacidade instalada, condições de manutenção e renovação, viabilidade de crescimento e indicadores de produção, produtividade e eficiência.

Quanto à análise das séries históricas do empreendimento, estas devem conter dados relativos à evolução da configuração física do empreendimento e do seu desempenho operacional, econômico e financeiro ao longo do tempo, especialmente no que tange às variáveis-chave.

A análise deve contemplar, quando possível, o comportamento continuado das variáveis-chave nos períodos pretéritos observados, com a identificação de tendências, sazonalidades, volatilidades e componentes cíclicos ou atípicos, com ênfase no comportamento dos custos fixos e variáveis.

O desempenho setorial deve ser analisado, diagnosticado e cotejado com o do empreendimento, quando existir, preferentemente em relação às variáveis-chave, e levar em consideração pesquisas, diagnósticos e informações setoriais disponíveis.

Deve levar em conta fatores de mercado qualitativos ou quantitativos que possam ter impacto sobre o desempenho do empreendimento.

A taxa de desconto a ser adotada no fluxo de caixa corresponde ao custo de oportunidade para o empreendedor, considerando-se o nível de risco do empreendimento.

Nos modelos determinísticos, a taxa de desconto é uma composição da taxa livre de risco e um prêmio de risco.

Nos modelos probabilísticos, o risco do empreendimento é calculado por meio da análise de risco, considerando-se a taxa de desconto igual à taxa livre de risco.

Na identificação do valor econômico, recomenda-se adotar modelos probabilísticos que dispensam a adoção de prêmio de risco.

A escolha do modelo depende do tipo do empreendimento, da finalidade da avaliação e do grau de fundamentação que se pretende atingir.

No modelo de fluxo de caixa, devem ser simuladas as condições de operação real do empreendimento.

O horizonte deve ser definido levando em consideração a natureza do empreendimento, as características setoriais e o estágio tecnológico.

Os cenários aplicáveis devem refletir condições factíveis de operação do empreendimento e de comportamento do mercado. Para a sua construção, podem ser assumidas hipóteses variáveis de pessimistas a otimistas.

A análise de sensibilidade tem o propósito de identificar as variáveis de maior elasticidade (variáveis-chave), sobre as quais recomenda-se maior atenção na fundamentação Já a análise de risco tem como propósito quantificar o risco do empreendimento em função das variáveis-chave e seus efeitos sobre o resultado esperado.

 

Métodos para identificar o valor

A identificação de valor depende fundamentalmente do objetivo da avaliação, do tipo de valor que se pretende identificar, das características do empreendimento e do mercado no qual se insere, podendo ser empregados, em cada caso, os métodos comparativo direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo e da renda. A identificação de custos dos empreendimentos pode ser realizada com o emprego do método comparativo direto de custo ou do método da quantificação de custo, já estudados.

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