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Engenharia

Engenharia Civil – Viabilidade Econômica Financeira

By 22 de março de 2019 No Comments

Investidor e empreendedor na construção civil

O investidor e o empreendedor estão diretamente ligados, pois o empreendedor irá gerenciar o empreendimento buscando aplicar os recursos de acordo com a linha de pensamento do investidor.
A maioria dos empreendedores não têm conhecimento do raciocínio e dos mecanismos de decisão dos investidores. O investidor analisa com uma visão racional todas as oportunidades que lhe são apresentadas tendo como principal objetivo a criação de valor. Enquanto que o empreendedor tem, muitas vezes, um vínculo emocional com seu negócio que conflita com as expectativas racionais, resultando em uma perspectiva diferente, pois seu objetivo está voltado para longo prazo.
Na busca de recursos de terceiros as empresas aplicam uma pequena quantidade de recursos próprios para custear despesas com projetos e divulgação, os recursos são obtidos, normalmente, com vendas antecipadas na planta, as vendas na planta são possíveis devido à  lei que regulamenta as incorporações imobiliárias. Algumas construtoras optam por construir o empreendimento na totalidade com recursos próprios, nesse caso a empresa está atuando como investidor e empreendedor ao mesmo tempo.
Todo investimento é caracterizado por uma aplicação de recursos financeiros em alguma oportunidade de negócio. Para analisar as oportunidades se verifica o retorno do investimento desejado, considerando todos os riscos envolvidos no processo.

Empreendimentos imobiliários

Os empreendimentos imobiliários são unidades de construção absolutamente individualizadas, uma vez que cada empreendimento exige um novo terreno, um novo projeto e um novo planejamento de execução. As limitações para a padronização da execução inibe a expansão das empresas para áreas fora da região de atuação, bem como a entrada de empresas estrangeiras que não estão acostumadas às condições e práticas de uma determinada região.
A definição de empreendimento é caracterizada como um projeto que está associado a realizações físicas, unindo desde as ideias iniciais até a sua concretização. O projeto possui um objetivo a ser executado, seguindo uma série de atividades ordenadas com condições de despesas, prazos, qualidade e riscos.
Conforme tópico cinco da NBR 14.653-4 (ABNT, 2002), a classificação dos empreendimentos pode ser efetuada de acordo com o estágio ou de acordo com a base. Na classificação conforme o estágio os empreendimentos são subdivididos em concepção ou anteprojeto, projeto, implantação ou execução, pré-operação, operação, paralisado ou embargado, desativado e desmonte. Na classificação conforme a base os empreendimentos  são subdivididos em sete bases: imobiliária (ou com exploração do solo ou com benfeitorias), imobiliários (com fim de exploração comercial ou serviços), industrial, rural, comercial e serviços, rural e em concessões de serviços públicos.

O planejamento de empreendimentos

    Para o sucesso de um empreendimento é muito importante se efetuar um planejamento adequado, no qual serão juntados conhecimentos de diversas  áreas para analisar situações de riscos com o objetivo de executar um empreendimento viável. O planejamento financeiro dos empreendimentos é tão importante quanto os cálculos estruturais, em virtude que os retornos dos investimentos são menores hoje em relação há alguns anos atrás.

Para um bom planejamento do empreendimento se faz necessário efetuar um ótimo projeto. A qualidade das características apresentadas no projeto gera um impacto direto no processo de execução da obra, no projeto definem-se todos os detalhes da construção e suas especificações que afetam o custo final do empreendimento. A satisfação do cliente é resultante do atendimento das necessidades dos mesmos, sendo que a qualidade está diretamente ligada com a clareza do projeto de execução, do memorial de cálculo e dimensionamento das estruturas e as especificações técnicas do empreendimento.
O planejamento é um exercício que busca aumentar a probabilidade de sucesso de um projeto no mundo dos negócios que está em constantes mudanças.
As vendas do empreendimento tendem a aumentar no período após a execução das estruturas, pois isso transmite uma maior segurança quanto ao formato do empreendimento e  a sua real conclusão.
Planejamento prévio é a análise das etapas da construção antes do seu início, para ser escolhido os procedimentos mais adequados levando em consideração todas as condicionantes envolvidas no empreendimento, buscando obter a melhor relação possível entre o custo e o desempenho final da construção.
O planejamento do empreendimento busca identificar os riscos estratégicos que envolvem a análise de mercado, da concorrência e dos aspectos legais, os riscos de processos operacionais, financeiros e relacionados ao conhecimento. O planejamento  financeiro do empreendimento é um dos mais importantes, pois retrata a viabilidade financeira do empreendimento consoante com o custo da obra que é obtido no orçamento, cronograma físico-financeiro.
Portando o planejamento refere-se à organização e análise do empreendimento. Para que este se mostre viável, com o menor risco possível de não se concretizar, é necessário conhecer todo o processo produtivo, buscando aperfeiçoar os processos e reduzir os riscos e incertezas presentes, bem como os recursos financeiros necessários para a execução.

A análise do local de execução do empreendimento

A localização do imóvel influi diretamente no valor final do imóvel, para se realizar uma análise em busca da valorização do imóvel é necessário analisar as futuras mudanças que vão acontecer no local.
A valorização de um empreendimento ocorre devido a proximidade de locais públicos, alguns pontos são: supermercados, escolas, bancos, panificadoras, farmácias, postos de combustíveis, hospitais e shoppings. Além desses pontos pode-se destacar a infraestrutura local caracterizada pela qualidade da pavimentação, linhas  de transporte, iluminação pública, redes de telefones, televisão e esgoto. Outro fator relevante é que as pessoas não gostam de morar em locais próximos a depósitos de lixo, esgotos e enchentes. Há também diversos fatores subjetivos como a importância do local e questões históricas.
A localização do imóvel é tratada como primordial na análise do tripé custo-qualidade- utilidades. A escolha da localização do imóvel depende da faixa de renda da população, enquanto que a população de baixa renda busca imóveis na proximidade de hospitais, escolas públicas e transporte público, a parte da população com renda alta busca locais com baixo índice de violência e fácil acesso.
O posicionamento do imóvel influencia no valor, devido a diversos fatores como, o mesmo poder sofrer inundações, se ele está localizado na frente ou nos fundos, a ventilação e as características do ar (se o mesmo possui alguma contaminação ou não.
A topografia é uma característica importante a ser analisada no momento da escolha  do local de execução do empreendimento. O valor de uma fundação bem projetada tem um custo médio de 3% a 10%, enquanto que uma mal projetada pode gerar um custo de 5 a 10 vezes maior que o custo da fundação apropriada. O custo  de fundação pode variar muito em função da necessidade de estabilização do solo.
Na análise das características hidrológicas e de cobertura vegetal é necessários se efetuar um estudo para verificar a existência de área de preservação e a possibilidade de inundação. Para a análise é necessário se verificar alguns tópicos, como: encostas, rios, mangues, aterros e tipo de solo.
As análises topográficas devem ser efetuadas em conjunto pelos engenheiros e arquitetos evitando assim os riscos envolvidos com as construções próximas a encostas, buscando sempre manter a topografia natural do terreno.
Para se efetuar a projeção, de uma possível valorização, de um determinado local se faz necessária a análise dos objetivos da prefeitura no respectivo local, bem como a legislação de infraestrutura. Entre os possíveis projetos a serem implantados estão: projeto de implantação de equipamentos urbanos, que segundo a Lei Federal 6.766/79 pode se  considerar como equipamentos públicos, o abastecimento de água, energia elétrica, rede de esgotos e pluvial, rede de telefone e abastecimento de gás por condutos fechados, plano de alargamento da rua ou de avenidas, pavimentação, linhas de transporte e rede de tratamento de esgoto.

Os processos da incorporação imobiliária

O surgimento da palavra Incorporação tem origem do latim incorporatio, do verbo incorporare – juntar, unir. Do ponto de vista jurídico incorporação significa a junção de pessoas que possuem a finalidade de formação de condomínio.
A lei da Incorporação estabelece que o incorporador possa ser apenas proprietário do terreno. De acordo com o art. 28 da Lei Federal nº 4.591/64 – Lei de Incorporações: a incorporação é um processo jurídico que tem por finalidade realizar a alienação total ou parcial de edificações compostas por diversas unidades autônomas. O incorporador responde civil e criminalmente pelo acompanhamento da execução do empreendimento  imobiliário para garantir aos compradores dos imóveis, segurança jurídica e proteção patrimonial diante dos riscos relacionados ao negócio.
A incorporação imobiliária, possui um valor expressivo e uma aceitação maior pela segurança que o mesmo representa, considerando os mais diversos estágios políticos e monetários pelos quais o Brasil passou ao longo das últimas décadas.
A incorporação imobiliária caracteriza-se por ser uma atividade com elevado grau de complexidade, através dela as pessoas físicas e jurídicas se relacionam, entre eles o incorporador, o vendedor do terreno, os projetistas, os corretores e os compradores das unidades que serão executadas.
A incorporação surgiu com a necessidade de normatizar a comercialização de partes  de edificações sem a mesma estar concluída, facilitando dessa forma a aquisição de recurso para realizar o empreendimento.
Conforme a Lei nº 4.591/64 é possível dividir as Incorporações Imobiliárias em três modalidades: construção por empreitada; construção por administração; e incorporação a prazo e preços certos.
Construção por empreitada é utilizado quando o incorporador contrata uma empresa para executar a obra mediante uma determinada remuneração. No artigo 55 da Lei nº 4.591/64 é mencionado que a remuneração pode ser por preço fixo, neste o preço da obra não será reajustado independente de qualquer variação nos custos relacionado à construção, ou a remuneração poderá ser por preço reajustável por índices previamente definidos no contrato entre as partes.
Construção por administração, essa modalidade é utilizada quando um conjunto de pessoas forma um condomínio com a finalidade de executar uma edificação, adquirindo um terreno e contratando um construtor para realizar uma edificação. Todas as despesas relacionadas  à obra serão emitidas em nome dos contratantes da construção, todos os pagamentos realizados pelos participantes do condomínio deverão ser depositados em uma conta aberta em nome do condomínio. Nessa modalidade de construção se faz necessário constar no contrato o total do orçamento do custo da obra. Em caso de aumento do valor das prestações, em virtude da revisão do custo da obra, deverá ser comunicado aos participantes com antecedência mínima de 45 dias, segundo os Art. 58 a 62, Lei nº 4.591/64.
Construção a prazo e preços certos, no artigo 43 da Lei nº 4.591/64 é mencionado que  o incorporador deverá informar os compradores, por escrito, em períodos de no máximo meio ano a situação da obra, o incorporador não poderá alterar o projeto e as suas especificações sem autorização de todos os compradores, o preço das unidades não poderá ser alterado. O incorporador possui responsabilidade civil pela execução da construção, se a obra não for concluída ou atrasar o prazo de entrega sem uma justificativa, o mesmo deverá indenizar os compradores dos prejuízos provocados, podendo o construtor sofrer ação regressiva.
Para o incorporador iniciar a comercialização das unidades ele deverá levar ao registro de Imóveis uma série de documentos que estão descritos no artigo 32 da Lei 4.591/64, de forma abreviada segue abaixo a relação de documentos:
Título de propriedade do imóvel, ou termo de irrevogabilidade e irretratabilidade de compra e venda constando cláusula de imissão na posse de imóvel não havendo impedimento para alienação de imóvel em frações ideais e incluindo consentimento para demolição e construção;

  • Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais sobre o imóvel;
  • Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, acompanhado de certidão;
  • Projeto da construção aprovado pelas autoridades competentes;
  • Cálculo das áreas das edificações, discriminando as partes;
  • Certidão negativa de débito perante a previdência social;
  • Memorial descritivo das especificações da obra projetada;
  • Avaliação de custo global da obra;
  • Discriminação das frações ideais de terreno das unidades autônomas;
  • Minuta da futura convenção de condomínio.
  • Declaração em que se defina a parcela do preço;
  • Certidão do instrumento público de mandato;
  • Declaração expressa e que se fixe, se houver, o prazo de carência;
  • Atestado de idoneidade financeira;
  • Declaração informando o número máximo de veículos que a garagem comporta e a sua localização.

O oficial do registro de imóveis tem um prazo de 15 dias para analisar a documentação e apresentar por escrito todas as exigências que o mesmo julgar necessário para o arquivamento. Caso seja necessário efetuar correções, essas deverão ser corrigidas e reenviadas, se for aprovado, o registro de imóveis tem um prazo de 15 dias para fornecer a certidão ao incorporador e proceder com o arquivamento da documentação conforme Lei 4.591/1964. Com a certidão em mãos o incorporador possui um prazo de 180 dias pelo qual a certidão permanecerá válida, se após esse período a incorporação não estiver concluída o incorporador só poderá negociar as unidades após a atualização da documentação. O incorporador poderá ainda fixar um prazo de carência de até 180 dias no momento do registro da incorporação o qual lhe permite desistir do empreendimento.
A incorporação se torna uma ferramenta judicial por ser regida por lei, possibilitando que seja comercializado algo que ainda não esteja executado. A incorporação fornece  garantias ao comprador que a unidade será dele após a conclusão, conforme a lei não é permitida a venda sem se ter efetuado o registro da incorporação no registro de imóveis.

 

Orçamentação

O orçamento é elaborado com base nos projetos, memorial descritivo e encargos, com os quais são calculados todos os custos diretos e indiretos presentes gerando o custo total para a construção do empreendimento.
O orçamento representa o total de despesas envolvidas na execução de um projeto, sendo este um objetivo a ser alcançado, que obriga a implantação de um planejamento adequado para ter o desempenho esperado e o controle de gastos para manter o orçamento dentro do esperado.
A análise financeira na construção civil é efetuada a partir do orçamento global do empreendimento, no qual estão computados todos os valores de serviços e materiais. O procedimento de levantamento das despesas e análise dos custos é chamado de orçamentação.
O orçamento é basicamente um exercício de previsão, que geralmente é efetuada através do somatório dos custos diretos (mão de obra de operários, material, equipamentos), indiretos (equipes de supervisão e apoio, despesas gerais do canteiro de obras, taxas), adicionando o imposto e o lucro desejado para se chegar ao preço final de venda.
Para o investidor analisar o empreendimento ele necessita do orçamento. Os custos envolvidos nos empreendimentos da construção civil envolvem valores consideráveis, sendo necessária a estimativa do valor para o estudo de viabilidade. Pelo fato do orçamento ser uma das primeiras coisas a serem feitas para buscar investidores, muitas vezes não se possui alguns dos projetos complementares concluídos (estruturas, instalação especial), sendo impossível apresentar um orçamento detalhado. Para esses casos é utilizado o orçamento por estimativas, que consiste em um método simplificado para estimar  o custo total para execução do empreendimento, o mesmo é utilizado apenas para o estudo de viabilidade econômica, pelo fato de que as características técnicas do projeto precisam ser detalhadas após a execução dos projetos complementares buscando-se reduzir riscos e incertezas sobre o investimento.
Portando, orçamento é a representação idealizada das despesas, que serve como ferramenta para o monitoramento destas pela gerência, pois possuí valores quantitativos e qualitativos. O orçamento faz a união de diversos processos que envolvem todas as áreas da construção o que faz com que seja estimulada a implantação de um gerenciamento estratégico.

Custo unitário básico

O Custo Unitário Básico (CUB) é o custo por metro quadrado da construção do empreendimento, deve ser calculado de acordo com a NBR 12.721 (ABNT, 2006), pelo Sindicato Estadual da Construção Civil. Para o cálculo do CUB não se deve considerar as despesas com a execução de fundações especiais, elevadores, instalações e equipamentos diversos, obras complementares, impostos e taxas, entre outros. O cálculo é estimado a partir de projetos padrões através da multiplicação da área de construção pelo CUB, de padrão semelhante ao empreendimento a ser analisado, através do respectivo cálculo é obtido o valor do custo total sem os valores adicionais anteriormente mencionados.
O CUB por representar a variação dos custos de materiais e da mão de obra adquiriu muita credibilidade e, conforme NBR 12.721 (ABNT, 2006), passou a regular o mercado de incorporação imobiliária, pois é utilizado como parâmetro para a projeção de custos.
A incorporação imobiliária possui uma alta taxa de aplicação nas construções. Nas incorporações em condomínio é necessário efetuar o registro da incorporação no cartório, de acordo com os procedimentos descritos na NBR 12.721 (ABNT, 2006). Para determinar o custo da construção é utilizado o valor do CUB de acordo com o padrão do empreendimento.
A função de uniformizar os métodos de cálculo do custo unitário básico, orçamento e valores parciais da obra é da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), atribuído pela Lei 4.591/64 que determina que os Sindicatos da Indústria da Construção Estaduais calculem e divulguem mensalmente os custos unitários básicos.
Ainda, o CUB, além de indexador, possibilita o acompanhamento da variação de preço dos insumos da construção civil em todos os estados. Muito utilizado para orçamentos iniciais e como parâmetro de segurança por representarem o aumento dos preços.
O CUB representa apenas uma estimativa parcial do custo da obra, devido ao fato do CUB não estar calculado infraestrutura, fundações, tirantes, rebaixamento do lençol freático, elevadores, equipamentos, instalações, obras e serviços complementares, como: urbanização, piscina, quadra de esporte, jardim, projetos em geral, instalação e regulamentação dos condomínios, taxas e emolumentos cartoriais, remuneração do construtor e do incorporador.
O CUB é muito utilizado para projetos incompletos, outro índice que pode ser utilizado para efetuar estimativas de custos é o SINAPI (Caixa Econômica Federal), os indicadores da Fundação Getúlio Vargas e os custos médios que são publicados pela PINI.

 

Custos diretos

Os custos diretos englobam todos os custos que estão presentes na execução da obra, a mão de obra, equipamentos, insumos, infraestrutura necessários no local da obra.
Custo direto representa as despesas que dependem da quantidade de bens ou serviços produzidos, que representam os custos com equipamentos, materiais que serão utilizados durante a construção e os materiais permanentes da obra, além da mão de obra para a construção.
Separa-se as despesas por segmentos compondo cada segmento seus custos totais. Demonstrando dessa forma que cada atividade terá seus custos específicos, que somados geram o custo total do empreendimento. Utiliza-se a seguinte tabela como parâmetro para estimativa de custos por etapa em prédios populares:

 

Estimativa de gastos por etapa

 

Custo direto com material

    Os custos com materiais são de aproximadamente 60% do valor total da obra. A literatura separa os materiais em dois segmentos, em um segmento estão os materiais que fazem parte da construção: tijolos, argamassa, concreto, aço, e as parte que são adquiridas prontas para apenas instalar na obra (portas, janelas, peças pré-fabricadas). No outro segmento estão os materiais que são necessários apenas para a realização do serviço e que não permanecerão na construção (fôrmas, andaimes, escoras). Esse segundo segmento pode se enquadrar na parte de equipamentos, dependendo da opção do empreendedor.
O valor do custo direto do material pode mudar em virtude da variação do consumo que depende da eficiência do processo. A perda está relacionado com o material teoricamente necessário e o material efetivamente utilizado, elas estão relacionadas a diversas causas como, entulhos, desperdícios, mal armazenamento e furtos de material.
Utiliza-se uma taxa de cinco por cento, ele ainda afirma que é necessário verificar o tipo de serviço e mão de obra a ser utilizada, pois isso causa variações nas perdas de material durante a construção.
Para a gestão de custos, ressalta-se a importância de se avaliar o preço dos materiais, pois o preço dos mesmos pode sofrer variações elevadas em curto espaço de tempo. Para se conseguir maiores descontos na compra de materiais se faz necessário efetuar a compra de insumos semelhantes de um mesmo fornecedor, pois volumes elevados tendem a proporcionar maiores descontos para o comprador.
A fim de efetuar uma correta pesquisa de preços é importante avaliar o espaço físico existente na obra. Enfatiza-se que efetuar um correto planejamento do canteiro de obras é caracterizado pelo planejamento da logística e do layout na obra, das instalações provisórias e a forma de armazenamento do material.

Custo direto da mão de obra própria

As despesas com mão de obra equivalem a aproximadamente 40% do custo total de execução da obra, mas essas despesas podem chegar a 50% do custo total da obra. Esses índices representam a soma das despesas diretas (salário) com os valores de encargos sociais e trabalhistas.
O trabalhador é a parte racional da obra, as ações e decisões tomadas pelos trabalhadores são as responsáveis por dar forma ao empreendimento. A mão de obra da construção civil é muitas vezes citada como responsável pelo  baixo desempenho e desperdícios na construção, porém muitas vezes não sabem qual serviço devem efetuar e não possuem os materiais ou equipamentos adequados para a atividade.
A mão de obra própria é definida como aquela formada por empregados da própria empresa, que consequentemente possuem um vínculo empregatício e recebem salário mensalmente de acordo com o número de horas trabalhadas. A empresa tem como obrigação recolher os encargos sociais e taxas de leis sociais que incidem sobre o  salário do empregado.
O quadro de encargos abaixo foi disponibilizado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil – SINDUSCON é o sindicato que representa os trabalhadores da construção civil.

Encargos Sociais – SINDUSCON

Grupo I – Encargos Sociais Básicos
INSS                                20,00%
FGTS                               8,00%
Salário Educação          2,50%
SESI                                 1,50%
SENAI                             1,00%
SEBRAE                         0,60%
INCRA                            0,20%
Seguro Acidente           3,00%
Total Grupo I                36,80%

Grupo II – Encargos que recebem incidência do Grupo I
Repouso semanal remunerado                                18,13%
Feriados                                                                        4,91%
Férias + bonificação de 1/3                                       15,10%
Auxilio enfermidade e acidentes de trabalho        2,58%
13º Salário                                                                    11,33%
Licença Paternidade                                                   0,13%
Faltas Justificadas                                                      0,76%
Total Grupo II                                                             52,94%
Encargos Sociais
Incidência do Grupo I sobre o Grupo II                20,01%

Grupo III – Encargos ligados a demissão do trabalhador
Aviso Prévio                                                          11,56%
Depósito por despedida sem justa causa        3,08%
Indenização Adicional                                        0,78%
Adicional Lei complementar 110/01                0,77%
Total Grupo III                                                     16,19%

Incidência do Grupo I no aviso prévio            3,33%

Grupo IV – Outros
Dias de chuva e outras dificuldades    1,50%
Almoço                                                      20,85%
Jantar                                                        3,78%
Café da Manhã                                        8,27%
Equipamentos de Segurança               6,14%
Vale Transporte                                      5,27%
Seguro de vida e acidentes                   0,44%
Total Grupo IV                                       69,59%

TOTAL    175,52%

 

Com as informações dos encargos sociais demonstrados no quadro acima pode ser calculado o custo do funcionário horista acrescido dos encargos sociais, através da equação abaixo:

CF’ = Rh + [%encargos x Rh]

Por Exemplo, se um pedreiro receber uma remuneração média de R$15,00 por hora, o custo final será de:

Rh = Remuneração por hora do funcionário = R$15,00 Encargos = 1,7552
CF’ = custo funcionário por hora = (15,00 x 1,7552) + 15,00 = R$ 41,33

O SINDUSCON disponibiliza uma tabela de encargos sociais com desoneração que de acordo com a Lei 13.161/2015 a alíquota é de 4,5% sobre o faturamento da empresa, essa opção foi criada com o objetivo de substituir o pagamento do INSS pelo empregador. Porém o mesmo só é vantajoso para empresas que possuem a folha de pagamento com no mínimo 22,5% do valor da receita bruta.

Custo direto da mão de obra por empreitada

A mão de obra por empreitada é caracterizada pelo fato do empreiteiro entrar apenas com o trabalho e os materiais ficam por conta do  responsável pela obra. Porém o empreiteiro se responsabiliza pela execução do serviço nos casos em que é contratado para serviço e material, sendo assim o mesmo é responsável pela qualidade do material e pela sua utilização no empreendimento.
Na contratação por empreitada a empresa contratada se responsabiliza por prestar os serviços contratados. O contratante possui apenas a responsabilidade de pagar o valor acordado em contrato entre as partes, esse valor já engloba todas as despesas com os  encargos. Consequentemente a construtora terá funcionários terceirizados em suas obras sem responsabilidades fiscais sobre eles.
Conforme cálculo do tópico anterior o custo do pedreiro no exemplo é de R$41,33 por hora, o empreiteiro terá que cobrar no mínimo esse valor para cobrir as despesas com o funcionário.

Custo com equipamentos

O custo com equipamentos pode ser subdividido em duas partes: o custo de propriedade, que consiste nos equipamentos que são comprados; e o custo de uso do equipamento, normalmente calculado em relação ao número de horas de utilização.
A forma comum de atribuir valor a um equipamento é pelo cálculo de hora de utilização. O custo por hora de um equipamento é caracterizado pela união das condições de trabalho, tipos de equipamento e características específicas.
O custo presente com a utilização de equipamentos próprios não é apenas o combustível, lubrificação e operador, o equipamento com o decorrer do tempo sofre desvalorização. A depreciação de um equipamento é calculada pelo método linear, ou seja, o valor do equipamento vai diminuindo conforme uma taxa uniforme, pois ao final da vida útil será efetuada a reposição do mesmo.
O investimento em aquisição de equipamentos poderia ser aplicado no mercado financeiro. Portanto, no custo de propriedade devem ser considerados os juros que o capital teria em caso de aplicações no mercado financeiro durante a vida útil do equipamento.

O cálculo dos custos com equipamento é efetuado através de todas as despesas ocasionadas devido a sua utilização como, transporte, montagem, desmontagem, taxa de depreciação, juros, reparos, combustíveis, manutenção preventiva e o custo salarial dos operadores. Os custos são definidos em relação ao tempo, são colocados no orçamento junto com os serviços e materiais. Para equipamentos alugados o cálculo do orçamento é efetuado pela análise do custo unitário pelo tempo, utilizando apenas o custo do aluguel por hora de disponibilidade.

Custos indiretos

O custo indireto como os itens de difícil mensuração: veículos de passeio e de carga de apoio, as contas das concessionárias (energia, água, correio, telefone) que são apurados geralmente por mês e são calculados em relação ao custo total. Ou seja, são todas as atividades que não podem ser enquadradas nem como mão de obra e nem como material.
Caracteriza-se os custos indiretos como as despesas necessárias para suporte e funcionamento da obra entre eles os serviços administrativos, laudos técnicos e seguros. Os custos indiretos englobam ainda gastos que não são incorporados à obra, porém necessários para efetuar a construção como: os impostos, as taxas e contribuições.
Os custos indiretos são as atividades de suporte na construção da obra, as ligações e instalações provisórias, combustível de veículos, despesas com telefones, taxas de alvarás, entre outros, estes são muitas vezes esquecidos no momento do orçamento global da construção.

BDI (Benefícios de Despesas Indiretas)

    A definição de BDI é a parte do custo que representa a localização, o tipo de administração adotado, os impostos sobre o faturamento (exceto as leis sociais incidentes sobre a mão de obra que são computados no custo direto), e, ainda, o lucro desejado pelo investidor. Portanto, o BDI é a soma dos benefícios, que representam o retorno esperado do investimento e as despesas indiretas que representam os custos considerados indiretos.
O BDI varia de acordo com vários fatores, entre eles: prazo da  obra, porte da obra, porte da empresa, tipos de obras, localização e características especiais, problemas operacionais, situações conjunturais, nível de qualidade exigida, prazos  e condições de pagamentos, condições especiais do edital, tradição e confiabilidade da contratante.
Os orçamentos de obras consistem na projeção  dos custos diretos que estarão envolvidos no processo de execução do empreendimento e um percentual adicional para cobrir as despesas indiretas, conhecido como BDI (Bonificação (Benefícios) e Despesas Indiretas). O percentual varia de acordo com as características de cada obra.

Define-se o BDI com a fórmula abaixo:

Onde:
PV=Preço de Venda ou Orçamento CD=Custo Direto
BDI=Benefício e Despesa Indireta expresso em percentual

b=Benefício e Despesa Indireta expresso em número decimal.

A Caixa Econômica Federal (2015) caracteriza o BDI como o percentual a ser aplicado sobre o custo direto de um empreendimento correspondendo às despesas indiretas e o lucro. A instituição financeira ainda afirma resumidamente que o BDI deve computar exclusivamente as despesas indiretas, são elas: administração central, ISS, PIS, COFINS, despesas financeiras, seguros e imprevistos. As outras despesas devem ser incluídas analiticamente como custo direto.
O BDI é definido como o percentual a ser aplicado sobre o custo direto com o objetivo de se chegar ao preço final de venda. O BDI varia de empresa para empresa de acordo com o risco que a empresa está disposta a correr.
Para efetuar corretamente o cálculo do BDI é necessário possuir um banco de dados atualizado com a composição dos custos do mercado local, permitindo uma correta composição dos custos e evitando desvios relevantes do previsto para o real.
Ao se calcular todos os custos envolvidos em um empreendimento é  necessário possuir um cuidado especial, para não se lançar apenas os custos diretos com uma margem acima para se chegar ao preço de venda. O cálculo do BDI deve ser efetuado, permitindo uma margem de trabalho desde a compra de materiais de menor valor até os  impostos, não havendo alterações e surpresas no final da construção.
As despesas tributárias incidentes sobre o faturamento são:

COFINS – Contribuição para Financiamentos da Seguridade Social tem alíquota de 3% que é aplicada sobre o faturamento (preço de venda do contrato).
PIS – Programa de integração Social tem alíquota de 0,65% que é aplicado sobre o faturamento (preço de venda do contrato).
ISSQN – Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza tem alíquota de 5%, na cidade de Lajeado, que é aplicada somente ao valor agregado. Ou seja, se 40% do valor da obra foi despesas com matérias e subempreiteiros que já tiveram o recolhimento de ISSQN, a alíquota será aplicada somente nos 60% restante do preço de venda (valor do contrato).
IRPJ – Imposto de Renda de Pessoa Jurídica, as empresas podem optar pelo lucro presumido ou lucro real. A alíquota é de 15% sobre o lucro da empresa até R$20.000,00 por mês, o valor excedente tem alíquota de 25%.
CSLL – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido têm alíquota de 9% sobre o lucro real da empresa.
As empresas do ramo imobiliário possuem três formas de tributação: Lucro Real, Lucro Presumido e Regime Especial de Tributação (RET), essas modalidades estão descritas abaixo:

Lucro Real – O Art. 14 da Lei 9.718/98 estabelece que as pessoas jurídicas com receita total superior a R$78.000.000,00 estão obrigadas a optarem pelo regime de tributação do Lucro Real. A alíquota do IRPJ é de 15% sobre o lucro da empresa, com adicional de 10% sobre o lucro que ultrapassar R$20.000,00 por mês. A alíquota do CSLL é de  9% sobre o lucro real.
Lucro Presumido – É uma forma de tributação simplificada para determinar a base de cálculo do IR e da CSLL da pessoa jurídica, de acordo com o portal da Receita Federal do Brasil o percentual a ser aplicado sobre a receita bruta para a determinação do lucro é de 8% para IRPJ e 12% para o CSLL. As alíquotas para IRPJ e CSLL no Lucro Presumido são as mesmas do Lucro Real.
Regime Especial de Tributação (RET) – A principal característica do RET é o recolhimento unificado do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS em uma alíquota única, que está atualmente fixada em 4%, pela Lei 10.931/04, sobre a receita recebida decorrente da venda  das unidades imobiliárias que compõem a incorporação. Para as incorporações imobiliárias no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida com unidades de até R$100.000,00, a alíquota aplicável é de 1% sobre a receita bruta de venda das unidades imobiliárias.
Aplicando os percentuais de tributos pelo lucro presumido pode-se constatar que a alíquota será de 5,93% a 6,73% sobre o faturamento da empresa, sendo composta da seguinte forma: 0,65% – PIS; 3% – COFINS; 1,2 a 2% – IRPJ (O IRPJ é variável em virtude da alíquota adicional de 10% para lucro superior a R$20.000,00 mensais); e 1,08% – CSLL. Enquanto que pelo RET a alíquota é de 4% inferior ao percentual do lucro presumido.

Custo da obra e preço de venda

    O preço de venda envolve outros fatores além do custo direto da obra é necessário ter  o custo indireto da obra, a margem de lucro e todos os impostos com suas respectivas alíquotas. É o preço total definido no contrato, englobando todos os custos, impostos e lucro. O preço de venda é definido de acordo com a fórmula abaixo:

Onde:

i% = é a somatória das taxas incidentes sobre o preço de venda;

PV = preço de venda do empreendimento.

Os cálculos do custo e do preço de vendas são os que determinam a viabilidade do empreendimento, portanto exigem muitos cuidados. Os principais erros que ocorrem é aplicar o imposto e o lucro sobre o custo total, o correto é aplicar sobre o preço de venda.
A sequência de cálculo para o cálculo do preço de venda que pode ser resumida da seguinte forma:

1º – Calcular CD (custo direto)

2º – Calcular CI (custo indireto)
3º – Calcular administração central, custo financeiro e IC (imprevistos e contingências) sobre CD+CI.
4º – Somar os impostos (COFINS, PIS, ISSQN, IRPJ e CSLL) e a lucratividade desejada.
5º – Calcular o Preço de venda

 

Taxa de lucratividade

A definição do índice de lucratividade é a relação entre os valores de entrada, os de saída do caixa e o investimento inicial. Para o cálculo do índice é utilizado como a taxa mínima de atratividade, esse índice demonstra o rendimento em relação ao capital de investimento trazido a valor presente.
Na NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) o índice de lucratividade está descrito como sendo a relação entre o valor presente das receitas líquidas e os investimentos, para ser viável ele precisa ter um valor superior a um investimento com mesmo ou menor risco.
O índice de lucratividade consiste na comparação do valor presente das entradas de caixa futuras em relação ao  investimento inicial. Para efetuar a análise através do IL segundo o autor se utiliza as seguintes regras:

a)    IL > 1 – o projeto deve ser aceito

b)    IL = 1 – aceitação é indiferente

c)    IL < 1 – o projeto não deve ser aceito

A fórmula para o cálculo do Índice de Lucratividade – IL:

Em relação à aceitação de um projeto, o VPL está diretamente relacionado ao IL. Pois se o Valor Presente Líquido for positivo o IL será maior que um. Consequentemente se o VPL for negativo o IL será menor que um.
As empresas investem capital em um empreendimento buscando obter rendimentos que serão guardados para fins particulares do investidor ou como recurso para novos investimentos.
A lucratividade é definida como a relação entre o lucro e a receita, que representa em percentual o quanto se pode obter em retorno financeiro de um empreendimento.
O índice de lucratividade varia de acordo com o mercado dependendo do cenário econômico. A alta flutuação dos preços dos insumos em uma edificação faz com que empreendimentos construídos em um determinado período sejam mais lucrativos do que em outro, o ideal é efetuar um estudo detalhado na orçamentação para essas oscilações não representarem alteração no orçamento final após execução da obra.
Portanto, para o cálculo do índice, é necessário considerar: os custos fixos (referente à administração, como: funcionários, material de expediente, transporte, comunicação); os custos produção (são os que agregam na produção); fundo de reserva (são as possíveis eventualidades, manutenções e melhorias da empresa); fundo de investimento (são as aplicações que geram cada vez mais capitais para a empresa).

 

Análise de mercado

Para lançar um empreendimento com segurança é necessário analisar alguns parâmetros. O autor aborda inicialmente a análise das carências e desejos do mercado comprador estimando através de pesquisa de mercado o provável valor de venda das unidades. Após a escolha do tipo de empreendimento se faz necessário à escolha do melhor terreno. Posteriormente a elaboração do projeto mais adequado para o local e o levantamento das despesas de produção.
Enfatiza-se que para a execução das obras é necessário possuir recursos para o pagamento da execução, das despesas com publicidade e comercialização. Os recursos podem ser obtidos através da utilização de recursos próprios da empresa, sendo necessário nesse caso se efetuar um fluxo de caixa para analisar a remuneração do capital e o custo de oportunidade. Para efetuar a decisão é necessário analisar a valorização do dinheiro no tempo, verificando as incertezas e a necessidade de se remunerar o capital no tempo.
Antes de pegar recursos financeiros com instituições financeiras é necessário verificar as taxas praticadas pelo mercado, escolhendo a mais atrativa e segura, e efetuar umas pesquisa das exigências dos agentes financiadores.
Quando o comprador adquire uma unidade da planta o mesmo passa a ser considerado investidor pelo fato de que existe o risco de o empreendimento não ser concluído, o investidor busca atingir algum benefício que, normalmente, está associado ao fato de que imóveis na planta possuem um valor bem inferior em relação ao imóvel já concluído.
O valor do deságio praticado na venda de unidades na planta deve ser analisado com muita atenção, levando em consideração os praticados pelo mercado em unidades semelhantes com prazos diferentes de entrega.

Exigências dos agentes financeiros

As exigências impostas pelos agentes financeiros são em virtude do risco envolvido no pagamento e na conclusão do empreendimento financiado pelo empreendedor.
A Caixa Econômica Federal controla 70% do mercado de financiamento habitacional. A Caixa Econômica Federal executa  as políticas públicas para o desenvolvimento do setor imobiliário impondo exigências que garantem a melhoria dos bens imóveis produzidos. As exigências estão ligadas ao Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat – PBQP-H e a execução dos Sistemas de Avaliação da Conformidade de Empresas de Serviços e Obras da Construção Civil – SIAC. A prática desses sistemas leva às obras a padronização das normas da ISO 9000.

A Caixa Econômica Federal, maior financiador do mercado imobiliário brasileiro, desenvolveu em conjunto com o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), uma lista de exigências que são condicionantes para a concessão de crédito. De acordo com informações do site da Caixa Econômica Federal (2015) os requisitos mínimos para a contratação de empréstimo na linha de construção de empreendimentos imobiliários são:

  • Situação cadastral regular e saúde econômico-financeira;
  • O empreendimento deve estar localizado em área urbana;
  • Construtora com nível de qualificação no SIAC/PBQP-H;
  • Incorporação registrada no Registro de Imóveis para contratação;
  • Projeto de arquitetura aprovado e Alvará expedido pelo Município;
  • Licenças ambientais aplicáveis e declaração de viabilidade das concessionárias de água, esgoto e energia elétrica;
  • Existência de infraestrutura interna e externa ao empreendimento;
  • Demanda mínima de comercialização das unidades do empreendimento.

A principal modalidade de crédito contratada pelas empresas na construção civil, de acordo com pesquisa, é o imóvel na planta em conjunto com a operação de apoio a produção.
A operação imóvel na planta é efetuada diretamente no nome da pessoa física que irá adquirir a unidade, em qualquer etapa da construção o imóvel na planta pode ser comprado  por pessoas interessadas. A operação de Apoio a Produção é contratada no nome da construtora com a finalidade de financiar a construção das unidades que não foram vendidas até o momento, na medida em que as unidades são comercializadas o valor correspondente às mesmas é amortizado no saldo devedor da construtora

 

Viabilidade econômico-financeira

Na busca de investidores com cada vez mais opções de investimentos se faz necessário efetuar um projeto que permita executar um empreendimento com alto retorno em um curto espaço de tempo e que custe o menor valor possível.
A decisão de investimento é efetuada basicamente calculando a diferença entre o valor a ser aplicado no empreendimento e o valor de retorno do empreendimento, gerando um lucro.
A receita do empreendimento entra no caixa bem depois do investimento inicial. Para alavancar a produção se faz necessário muitas vezes injetar dinheiro para pagamento de serviços. Para o empreendimento  se tornar viável financeiramente deve-se buscar equilibrar as entradas e saídas levando em conta o saldo de caixa da construção.
A escolha do investimento em um determinado projeto depende muito mais da existência de financiamentos para a execução do empreendimento e da existência de potenciais compradores, do que da perspectiva de geração de lucro.

 

Decisão de investimentos na construção civil

    Para efetuar a análise de viabilidade de um projeto, é necessário efetuar a verificação dos aspectos, administrativos, jurídicos, técnicos, comerciais  e financeiros do empreendimento. A aplicação de recurso na construção requer cuidados redobrados, pois normalmente são irreversíveis.
O profissional que fornece as informações que serão utilizadas para a tomada de decisão, não deve influenciar para posições que o mesmo considera mais adequado. O procedimento da decisão consiste na escolha da melhor opção de investimento entre as opções disponíveis, escolhendo a que possui a melhor relação entre desempenho e risco. Os riscos são decorrentes da impossibilidade de se monitorar todas as variáveis que estão presentes na construção de um empreendimento.
Considera-se risco como a possibilidade de acontecer algo não agradável no projeto. Para se efetuar a decisão de em qual projeto investir, deve-se utilizar métodos técnicos adequados, diminuindo assim os erros em virtude de preferências pessoais.
O risco é uma escolha e não a direção das pessoas. Os métodos técnicos e matemáticos são utilizados para a  determinação do mesmo e a escolha da melhor opção de investimento, alguns investidores optam por riscos maiores ao ousar, outros preferem riscos menores que possuem consequentemente uma menor perspectiva de retorno.

 

Métodos de análise de investimentos

    Anterior a execução do  empreendimento deve-se realizar uma análise de viabilidade, com informações consistentes, que permitem identificar os retornos que o empreendimento irá proporcionar.
Para efetuar uma análise de viabilidade o mais próximo possível da realidade, é necessário utilizar um bom modelo matemático e conhecer todos os índices aplicáveis no cálculo.
O mercado imobiliário possui muitas características específicas o que torna o processo de decisão de investimento mais complexo. Muitas vezes o empresário toma a decisão de investimento de maneira intuitiva baseado na experiência de investimentos anteriores, sem efetuar uma análise mais profunda com base em dados.
Pelo fato dos investimentos na construção civil se caracterizarem como investimentos de longo prazo é necessário efetuar uma análise criteriosa, aplicando as peculiaridades presentes na construção civil. No momento da decisão deve-se analisar a necessidade dos recursos investidos antes da conclusão do empreendimento, em decorrência das incertezas e da desvalorização do dinheiro no tempo, sendo necessária a aplicação de uma taxa de juros para remunerar o capital investido.
Como o capital é limitado e no Brasil as taxas de juros são bastante elevadas em relação ao restante do mundo, se faz necessário uma análise com muito cuidado dos períodos do fluxo de caixa negativos, que acabam gerando juros e consumindo o lucro desejado no empreendimento.
As variáveis presentes podem ser subdivididas em monitoráveis e não monitoráveis.  As variáveis monitoráveis são as que o construtor pode efetuar algumas alterações e controlar. As variáveis não monitoráveis representam as que o construtor não tem como modificar que são impostas pelo mercado.
Para a escolha de investimentos se houver apenas uma opção disponível deve se comparar a rentabilidade do projeto em estudo com aplicações financeiras, sendo que as taxas de rentabilidade de aplicações financeiras em renda fixa devem ser a taxa mínima de atratividade do empreendimento em estudo.
O termo análise de investimentos consiste na análise daquilo que torna o empreendimento mais ou menos atrativo, verificando-se os indicadores no âmbito econômico.
Define-se que investimento consiste na troca de algo certo (recursos econômicos) por algo incerto (fluxos de caixas do empreendimento), ou seja, é a aplicação do dinheiro na busca de colher resultados no futuro.
Investir em um empreendimento faz com que o recurso do investidor perca liquidez. O investidor perde poder de compra no período de construção, pois o seu dinheiro fica imobilizado no imóvel, na busca de obter ganhos maiores.
Todo investimento possui como característica a aplicação de capital da empresa com o objetivo de obter rendimentos maiores, melhorando dessa forma a situação financeira.
O projeto de investimento é um modelo que junta todas as informações quantitativas e qualitativas internas e externas da empresa. O projeto busca efetuar a análise das possibilidades de investimento verificando as suas implicações.
O projeto de investimento está diretamente associado à percepção de uma oportunidade pela empresa, pois o mesmo é efetuado com um plano de viabilidade econômico para análise do retorno financeiro.
Enfatiza-se que para se efetuar a decisão de investimento é necessário considerar os seguintes itens: critérios econômicos (rentabilidade  do investimento), critérios financeiros (disponibilidade de recursos) e critérios imponderáveis (fatores não conversíveis em dinheiro).
Os métodos aconselháveis para se utilizar como indicadores são:

VAUE – Valor Anual Uniforme Equivalente;
VPL – Valor Presente Líquido;
TIR – Taxa Interna de Retorno;
PAYBACK- Tempo de Recuperação de Capital.

Conforme NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) a viabilidade econômica é definida de acordo com as taxas internas de retorno, o valor presente líquido, o custo anual, os períodos de recuperação (payback) e os índices de lucratividade.

Na análise de qualquer empreendimento é necessário efetuar uma análise objetiva da viabilidade econômica utilizando todas as técnicas da engenharia econômica e as características específicas do mercado.
O aumento do valor ou a geração de riqueza é ocasionado quando os retornos financeiros do investimento são superiores ao capital investido. Na análise de investimento é avaliado o futuro do capital investido, os custos dos processos, valores de retorno, riscos, taxas de atratividades e liquidez. Esses fatores quando ponderados de maneira correta permitem a diminuição de forma elevada das incertezas.
O ambiente econômico apresenta muitas perturbações devido aos riscos de investimentos com alto grau de volatilidade fazendo com que os investidores possuam uma tendência de buscar investimentos mais conservadores, que apresentam maior solidez.

Valorização do dinheiro no tempo

Ao se analisar qualquer investimento não se deve olhar apenas a rentabilidade em valores absolutos, pois o valor do dinheiro altera com o passar do tempo. A alteração do valor da moeda é caracterizada devido à incidência de juros que consistem na remuneração sobre o capital. A remuneração é uma espécie de aluguel, na qual o lado que possui dinheiro cobra a locação para emprestar o dinheiro para a pessoa ou empresa que está necessitando.
O conceito de juros está relacionado à taxa cobrada pela liquidez da moeda, ou seja, pela possibilidade de ter à disposição um capital por um determinado período.
Um determinado valor de dinheiro hoje possui um valor superior ao mesmo valor daqui alguns anos. Isso ocorre pelo fato de que, se você possui o valor pode investi-lo e ganhar rendimentos (juros) sobre seu capital.

Fluxo de caixa

    Para o empreendedor efetuar o planejamento financeiro uma das ferramentas mais importantes é o fluxo de caixa. No fluxo de caixa estão detalhadas as entradas e saídas de dinheiro que ocorrerão no decorrer da execução do empreendimento, permitindo que o empreendedor efetue o planejamento de suas contas e em caso de saldo negativo, verifique a necessidade de empréstimos e financiamento para   manter o empreendimento.
O fluxo de caixa é uma das principais ferramentas que deve ser utilizada para o planejamento financeiro, pois o mesmo demonstra de forma dinâmica o saldo no início e no final de um determinado período, bem como todas as entradas e saídas do caixa.

Mostra-se necessário efetuar a construção do fluxo de caixa para poder analisar com clareza a decisão de execução ou não de um determinado projeto. A construção do fluxo de caixa é baseada nas entradas e saídas de caixa que irão ocorrer durante a execução do projeto.
Os custos da obra e o cronograma de desembolso são os principais parâmetros do  fluxo de caixa e são extraídos do planejamento do projeto. Além desses dados, se faz necessário, a coleta de outros dados do mercado financeiro, entre eles pode se destacar as despesas com financiamentos, o tempo médio de comercialização, os gastos com publicidade, as taxas e a corretagem na compra do terreno.
A NBR 14.653-4 (ABNT, 2002), define que o fluxo de caixa como a sequência de receitas, custos e despesas de um empreendimento durante um determinado tempo a ser analisado.
O diagrama de fluxo de caixa representa os fluxos de dinheiro ao longo do tempo. Graficamente, se utiliza uma linha horizontal com vetores ao longo do tempo que identificam os movimentos monetários do fluxo de caixa, adotam-se por convenção os fluxos positivos para cima e os negativos para baixo. Como fluxos positivos são considerados os dividendos, as receitas ou economias realizadas; como fluxo negativo são considerados as despesas em geral, a aplicação de dinheiro, o custo de aplicações ou as parcelas que foram deixadas de receber.
O Fluxo de caixa é utilizado como ferramenta de apoio para as decisões da empresa, pois através dele é possível analisar aplicações dos resíduos de caixa temporários e o diagnóstico da viabilidade do empreendimento como um todo. Para a verificação do caixa de uma incorporação analisam-se entre outros indicadores os seguintes itens:
Exposição máxima (mês onde se verifica o maior saldo positivo);
Prazo de retorno;
Taxa de retorno.

Há possibilidade de ocorrer fluxo de caixa negativo é grande em qualquer empreendimento, porém o tempo que ele se mantém depende de investimento para investimento. Para o empreendimento ser viável o período com fluxo de caixa negativo deve ser apenas ocasional ou no início do empreendimento, permanecendo no restante do período saldo positivo.
Com o fluxo de caixa é possível determinar quando será necessária a entrada de recurso de financiamento ou de investidores, e quando o empreendimento irá resultar em  lucro para os investidores.

Taxa de desconto do fluxo de caixa

Para se efetuar a análise de viabilidade deve se trazer para valores presentes as entradas e saídas de caixa. Ao se trazer para valor presente os valores distribuídos ao longo do tempo, de acordo com o cronograma, é necessário efetuar a correção de todos os valores com a aplicação de uma taxa de juros.
Se o capital ficar aplicado por um período de t anos a uma taxa de juros de k% a.a. no final de t anos será o equivalente a (1+k)t. Ou  seja, 1/(1+k) t representa o valor presente do capital a ser recebido depois de t anos. Portanto, um projeto será considerado rentável se o total das entradas trazidas a valor presente a uma taxa k for superior ao total de saídas de caixa também trazidas a valor presente, a uma taxa k. A taxa mínima de atratividade ou taxa mínima de rentabilidade será a taxa de desconto k. A taxa mínima de atratividade representa o retorno mínimo esperado pela empresa de acordo com as suas políticas de investimento ou o custo de oportunidade do capital investido.
A taxa de desconto é calculada a partir da utilização dos seguintes parâmetros:
O custo de oportunidade do capital de terceiros é a taxa média para captação de recurso no mercado, através de instituições financeiras ou investidores.
O custo de oportunidade de capital próprio é a taxa de custo para utilização do capital da empresa que representa as possíveis perdas de negócio em virtude da  falta de recursos.
Taxa de reinvestimento é a taxa gerada a partir do investimento dos fluxos de caixa positivo gerados pelo investimento, ela é diferente do custo de capital próprio em virtude dos prazos e volume de recursos que tendem a ser menores.
Taxa Mínima de Atratividade (TMA) é a taxa mínima de retorno esperado pelo investidor em função do risco do investimento, ela será sempre superior ao custo de oportunidade do capital próprio.
Portanto a taxa de desconto pode assumir valores de acordo com as taxas acima. Na construção civil o investimento é efetuado com recursos de terceiro e pouco recurso próprio na maioria das construções, sendo a taxa de atratividade a viabilidade do empreendimento globalmente.

 

Taxa Mínima de Atratividade (TMA)

Qualquer proposta de investimento deve render no mínimo a mesma rentabilidade de aplicações com pouco risco. Sendo que se deve analisar o fato de não ter disponível os recursos no período de investimento, que poderiam ser investidos em oportunidades com melhor rentabilidade.
Para avaliar qualquer tipo de investimento é necessário saber analisar a valorização do dinheiro no tempo, ao se utilizar taxas para compensar a valorização se adota a taxa mínima de atratividade, que representa a menor taxa a partir da qual se começará a obter ganhos financeiros.
No Brasil, a maioria das pessoas ainda é muito leiga em assuntos relacionados à engenharia econômica. Para a análise devem ser utilizadas como parâmetro as taxas de rendas fixas como, as de caderneta de poupança, analisando que as taxas acima do referencial são consideradas atrativas. A TMA não possui valor fixo, pois a empresa irá determinar o valor de acordo com o retorno de investimentos de menor ou igual risco em relação ao proposto.

 

Valor Presente (VP) e Valor Presente Líquido (VPL)

Na análise de um investimento sempre que o VPL for positivo será rentável, em casos de análises de mais de um empreendimento aquele que possui o maior VPL será o mais rentável. O VPL de um projeto de investimento é calculado como sendo diferença entre os valores presentes das entradas e saídas de caixa em relação ao investimento inicial descontado do fluxo de caixa uma taxa definida (TMA).
A definição prática de valor presente é o valor atual de um valor futuro, após a aplicação de uma determinada taxa de juros.
O valor presente representa um fator aplicado em uma série constante, que não apresenta fluxos de entrada e saída sobre o qual é aplicada uma determinada taxa de juros. A partir do valor atualizado do valor futuro que é formado por uma série de aplicações de juros em cada data, pode ser calculado com a equação abaixo:

Onde:

j é período de análise;

VF é o valor futuro;

VP é o valor presente;
i é a taxas de juros incidentes;

Ao analisar o fluxo de caixa, verificam-se entradas e saídas de capital, que causam alteração do saldo remanescente no caixa, consequentemente as taxas incidirão sobre esse saldo, gerando um saldo diferente em relação ao que se considera no valor ao presente, esse processo é chamado de valor presente líquido.
O VPL é a soma de todos os fluxos de caixa  com o desconto de uma taxa de juros, previamente definida, para o presente.
O VPL como ferramenta de análise de investimentos possibilita a visualização do retorno, para o projeto ser passível de aceitação ele deverá ter um VPL superior à zero. A equação abaixo representa o cálculo do VPL:

Onde:

j é período de análise
FCj é um fluxo de caixa para o período considerado;
VPL é o valor presente líquido;
i é a representação das taxas de juros incidentes;

‘Na análise a ser efetuada no presente estudo, o valor presente líquido irá retratar os possíveis desembolsos de fluxo negativo e os empréstimos de fluxo positivo. Através disso poderá ser analisado o quanto lucrativo será o investimento.

Taxa Interna de Retorno (TIR)

A Taxa Interna de Retorno (TIR) é definida como a taxa de juros que anula o valor presente líquido (VPL) de um empreendimento. É a taxa de juros que torna os valores futuros trazidos para valor presente igual ao investimento inicial. Essa taxa é conhecida como sendo a mínima taxa necessária para retorno do investimento inicial.
Para que a operação se torne viável é necessário que o valor encontrado na verificação do VPL seja maior que zero. Para encontrar o valor da TIR é necessário colocar a equação em função de “i”, onde o coeficiente “i” representará a TIR.

A Taxa Interna de Retorno representa a rentabilidade de um investimento por unidade tempo e a taxa de juros composto que retorna o VPL de um investimento a zero. A partir da ótica da matemática, a TIR é a projeção da taxa de juros a ser aplicada sobre o valor presente das entradas de caixa para igualar ao valor presente das saídas do investimento, podendo ser representado pela equação abaixo:

Onde:

SC são as saídas de caixa;

EC são as entradas de caixa.

i é a representação das TIR;

j é o período de análise.

Com o objetivo de comparação de rentabilidade, a taxa interna de retorno representa a taxa com que o capital é remunerado durante o período de investimento. Quando se iguala o cálculo da TIR à zero significa que o valor recebido é igual ao valor investido. Para se efetuar a análise de retorno do investimento pode ser efetuada a comparação de taxa dos fundos de investimento com a TIR do projeto, onde a maior taxa representa a melhor opção de investimento.

 

Tempo de recuperação do capital – PAYBACK

Payback é o tempo necessário para que as parcelas de retorno anuais do fluxo de caixa se equiparem ao investimento inicial. A NBR 14.653-4 (ABNT, 2002), define o payback como o período necessário para que os resultados líquidos acumulados do empreendimento se equivalem aos investimentos efetuados.
A maneira mais simples de se efetuar uma análise financeira é verificando o tempo necessário para que o capital investido seja recuperado com os retornos do empreendimento.

A análise, apenas, do payback se mostra deficiente por não levar em consideração o tempo total que o empreendimento vai gerar lucro. Esse índice não é aconselhável quando o investimento inicial durar mais que um ano, ou se os projetos a serem comparados possuem valores de investimento diferentes.
O payback pode ser analisado de duas formas diferentes, como payback simples ou payback descontado, a diferença entre eles é que o segundo leva em consideração a valorização do dinheiro no tempo:
O payback simples é o tempo necessário para que os fluxos de caixa  se igualem ao valor do investimento inicial sem efetuar a correção monetária.
O payback descontado foi criado com o objetivo de simular melhor a realidade, no qual é aplicada uma taxa de atualização monetária sobre fluxo de caixa trazendo o mesmo para valor presente (fluxo de caixa descontado). O tempo de retorno de capital, considerando o valor do dinheiro no tempo é conhecido como payback descontado.

 

Risco e incerteza

Incerteza pode ser definida como o desconhecimento das características da variabilidade de um determinado parâmetro. Não sendo possível efetuar a previsão de como esse parâmetro irá se comportar no decorrer do tempo.
A previsão do futuro, por um dirigente de uma empresa, está diretamente relacionada aos fatores externos sobre os quais o dirigente pode possuir muito conhecimento, porém o mesmo não possui domínio. As descobertas científicas,  o clima, os acontecimentos políticos e sociais são exemplos de fatores que influenciam as decisões de investimento. Para manter uma empresa no mercado a organização precisa assumir diversos riscos, como o risco de fracasso do empreendimento, esse risco a empresa procura reduzir através da projeção futura dos elementos que determinam a rentabilidade de seu investimento.
Os quatro elementos que influenciam a rentabilidade de um projeto são os montantes das receitas anuais, os custos anuais, os riscos do investimento e a rentabilidade do reinvestimento dos saldos de fluxos de caixa.

 

Previsão das receitas

A previsão de receitas é efetuada a partir da análise de aceitabilidade de um produto pelo mercado consumidor, o mercado consumidor está ligado com os gostos e necessidades  de cada consumidor individualmente. Em geral, a existência de riscos e incertezas está diretamente relacionada ao quanto o produto é inovador no mercado.

Em casos de monopólio, as incertezas de mercado podem ser mitigadas através de uma pesquisa de mercado. Nos casos de lançamento de produtos no qual existem concorrentes no mesmo ramo não basta se efetuar uma pesquisa de mercado, pois tudo depende de como os seus concorrentes irão reagir após a sua ação.

 

Previsão dos custos

A previsão de custos está baseada em decisões anteriores da empresa, isso acarreta nas empresas um controle rígido de orçamentos. Porém, as experiências anteriores não  configuram garantias de que isso irá se repetir no futuro, existem diversos fatores relacionados ao ambiente externo que não se pode controlar, como o preço de matéria prima que pode aumentar fracassando o planejamento financeiro.

 

Rentabilidade do reinvestimento dos fluxos de caixa

A incerteza na projeção da taxa de reinvestimento do fluxo de caixa está relacionada a real rentabilidade do investimento, pois não se pode afirmar que o empreendimento irá apresentar saldos de fluxo de caixa positivo.

 

Risco de um investimento

O risco de um investimento está relacionado com as incertezas, o risco é a consequências da incerteza para um projeto ser bem sucedido, quando o projeto está sujeito a apresentar possíveis falhas que podem leva-lo ao fracasso.
Atribue-se ao risco de um investimento todas as situações em que não se têm certeza do resultado e se considere uma probabilidade gerando incertezas.

 

Avaliação de empreendimentos em condição de risco

Na análise do risco em alguns casos o risco é muito remoto que pode ser considerado nulo. O risco deve ser analisado quando as atividades a serem realizadas possuem resultados que estão sujeitos à variação. Para efetuar a verificação das variáveis é necessário definir, as condições futuras do mercado e da macroeconomia, a probabilidade de cada variável ocorrer e os retornos associados a cada variável.
Situações futuras podem ser antecipadas, porém não podem ser controladas. Na análise, o segredo está em saber separar quais são as situações futuras que realmente são importantes analisar, para a solução do problema, limitando a dificuldade a um nível  aceitável.
Alguns fatores estão sob controle da empresa, como as datas de lançamento, detalhes do projeto, despesas com execução, data de entrega, entre outros. A empresa pode se precaver das variações possíveis nesses itens com o objetivo de manter os mesmos ideais durante a execução.
Para a análise do risco existem diversos procedimentos complexo como, a teoria dos jogos e as árvores de decisão. Pode ser efetuada a análise da sensibilidade do fluxo de caixa, verificando as variações que ocorrem nos parâmetros importantes, para tentar de forma simplificada verificar os riscos e incertezas presentes em um investimento.
As avaliações de riscos e incertezas são mensuradas de diversas formas e não existem meios ou técnicas capazes de predizer o que vai acontecer com os sistemas, existem muitas variáveis não são monitoráveis, o melhor que se pode fazer é fornecer informações sólidas para a decisão do investidor.
Não vem ao caso antecipar a decisão do investidor, o que se deve fazer é dar informações que o capacitem a tomar as decisões com base nos dados.

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